Mein Haus, Dein Haus, Ihr Haus: Jeder sieht das gleiche Haus anders

Warum wird mein Haus so unterschiedlich bewertet?

So sieht das Finanzamt Ihr Haus. Ganz egal, wie es es wirklich bewertet wird. Die Reform der Grundsteuer soll etwas mehr Gerechtigkeit bringen - ob das allerdingsd wirklich klappt, steht noch in den Sternen. (Foto: OKAL)

Jeder bewertet eine Immobilie anders. Die Bank, der Wertgutachter, ein potenzieller Käufer. Was es mit der unterschiedlichen Hausbewertung auf sich hat, erklärt unser Artikel.

Wer ein eigenes Haus besitzt oder ein Haus bauen möchte, kennt das Thema: Je nachdem, wer auf das Haus schaut, scheint es sich um viele ganz verschiedene Häuser zu handeln.

Aus den unterschiedlichen Perspektiven und mit den jeweiligen (oft unausgesprochenen) Hintergedanken mag die unterschiedliche Bewertung sogar Sinn machen. Es gibt da schon seit Jahren auf facebook ein Bild, das immer mal wieder aufgenommen und neu verbreitet wird. Da sich nicht mehr feststellen lässt, wer dieses Bild erstellt hat, haben wir es einfach nachgebaut und etwas aktualisiert:

Wer sieht mein Haus wie?
Jeder sieht ein Haus unterschiedlich. Das kann für Bauherren erhebliche Folgen haben. (Fotos: Markus Burgdorf und OKAL Haus GmbH)

Klar, dass die Bauherren und Hausbesitzer stolz auf ihr Haus sind. Sie kennen jedes Detail, haben sich auch an alles gewöhnt, was vielleicht nicht perfekt ist und sind so doch sehr verwundert, wenn andere ihr Haus bewerten sollen.

Hausbewertung durch Gutachter und Immobiliensachverständige

Wird ein Gutachten angefordert, kommt bei gewissenhaften Gutachtern auch das rein, was nicht perfekt ist. Das kann bei älteren Häusern eine veraltete Heizung sein, frühere Wasserschäden, etc. Auch bei neuen Häusern kann es Überraschungen geben, die sich auf den realen Wert des Hauses auswirken. In bestimmten Regionen Deutschlands ist der Verkauf einen Hauses nur mit großen Wertabschlägen möglich. Das berücksichtigt der Immobiliengutachter.

Hausbewertung durch potenzielle Käufer

Ein Käufer möchte immer das gute Gefühl spüren, nicht zuviel gezahlt zu haben. Ideal, wenn das Haus gar ein Schnäppchen war. Und so ist es beim Hauskauf heute nicht anders, als beim Kauf eines Pferdes im Mittelalter. Da werden (vermeintliche) Schwächen aufgezählt, Reparaturbedarf vorhergesagt, selbst ein ordentliches Haus schrumpft so immer weiter – bis der Quadratmeterpreis passt.

Bei Gebrauchtimmobilien immer häufiger: Das alte Haus wird mit einem Wert von null Euro angesetzt – bei Häusern der 70er, 60er und 50er Jahre des letzten Jahrhunderts kommt es vor, dass diese Häuser mit ihren voraussichtlichen Abrisskosten sogar von dem marktüblichen Grundstückspreis abgezogen werden. Der Käufer zahlt also nur noch den um die Abrisskosten verringerten Grundstückspreis. Das kann Sinn machen, wenn das Grundstück schön groß ist.

Ein Hausverkauf ist für die Verkäufer nicht immer leicht. Steht das Haus in einer ländlichen Region mit unterdurchschnittler Anbindung an die nächste Großstadt, kann es deutlich an Wert verlieren, selbst wenn es erst wenige Jahre alt ist. Dazu beigetragen hat auch die Ausdünnung der ländlichen Infrastruktur. Wo es im Ort keine Grundschule und keinen Kindergarten gibt, wo man die täglichen Besorgungen nicht mehr machen kann und kein Arzt vor Ort ist, sinken die Immobilienpreise stark.

Tipp: Auch Fertighausunternehmen, wie OKAL Haus aus Simmern, suchen ständig attraktive Baugrundstücke. Denn Baugrund ist in vielen Regionen Deutschlands nicht mehr so einfach zu bekommen. Und wer ein großzügiges, schönes Fertighaus bauen möchte, hat meist wenig Lust auf die winzigen Baugrundstücke in den Neubaugebieten. Einfach an info@okal.de eine Mail schreiben, der für die Region zuständige Bauberater wird sich dann melden.

Hausbewertung durch die finanzierende Bank

Etwas übertrieben in der Darstellung haben wir bei der Bank. Natürlich ist das eigene Haus für eine Bank oder Sparkasse eine tolle Sicherheit. Da die Bank aber immer den Verwertungswert ansetzt, ist dieser meist deutlich geringer, als der übliche Marktwert. Das kommt daher, dass die Bank bei einem Ausfall Ihres Immobilien- oder Firmenkredites (für den Sie das Haus als Sicherheit aufbieten mussten) das Haus per Zwangsversteigerung zu Geld machen wird. Bei Zwangsversteigerungen gibt es meist deutlich weniger, als bei einem normalen Verkauf. Gibt es gar zwei Termine ohne Zuschlag, so kann der Verkaufspreis nochmal deutlich sinken.

Am Besten ist es daher, sich möglichst schnell unabhängig von der Bank zu machen und das Haus nicht leichtfertig als Sicherheit für Firmenkredite anzubieten. Die Bank hat kein Interesse an Ihrem Wohlergehen und wird jede Schwierigkeit nutzen, um Ihr Haus auch unter Wert zu Geld zu machen.

Tipp: In der aktuellen Niedrigzinsphase machen viele Bauherren den Fehler, die angebotenen geringeren Monatsraten anzunehmen. Tatsächlich sollte man den Tilgungsanteil in der monatlichen Hausrate deutlich erhöhen und die Zinsen für den Immobilienkredit möglichst über die gesamte Laufzeit festschreiben. Das ist zwar etwas teurer, sichert aber gegen steigende Zinsen ab. Mit einer höheren Tilgung sinkt die Finanzierungsdauer – spätestens sollte man mit der Hausfinanzierung vor Eintritt in die Renbte durch sein.

Hausbewertung durch das Finanzamt

Beim Finanzamt dagegen sieht es ganz anders aus. Hier werden Sie als Hauseigentümer schon zu den Säulen der Gesellschaft gezählt. Als Säule trägt man nunmal die Last… Und so langt das Finanzamt immer gerne zu, so lange Sie Hauseigentümer sind. Grunderwerbssteuer zum Start, regelmäßige Grundsteuern, Steuern aufs Heizöl oder Gas, Steuern auf selbst produzierten Solarstrom, die Liste lässt sich schier unendlich fortführen.

Immerhin wurde von der Regierung versprochen, die Grundsteuer in Zukunft gerechter zu gestalten. Es soll in der Grundsteuer zum Beispiel die unterschiedliche Wertentwicklung von Immobilien stärker berücksichtigt werden. Die gleiche Wohnung in der Großstadt hat einen anderen Wert, als die Wohnung auf dem Land. Das Haus nah an der Stadt im Nobelvorort wird anders bewertet, als das Haus auf dem Dorf. Noch ist die Grundsteuerreform nicht durch, aber es wird wohl zu einer höheren Besteuerung von Wohneigentum in den Städten kommen.

 

Über Markus Burgdorf 220 Artikel
Markus Burgdorf ist Journalist und PR-Berater im Bereich Immobilien. Seit vielen Jahren schreibt er über alles, was mit Immobilien zusammenhängt. Er wohnt selbst in einer ehemaligen Schule, die er mit seiner Partnerin zum Wohnen und Arbeiten umbaut.

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