Wie man das richtige Baugrundstück für das eigene Haus findet

Städtisch oder ländlich, groß oder klein, eckig oder geschwungen – die erste große Entscheidung beim Hausbau betrifft die Wahl des richtigen Grundstücks. Bei der Suche nach einem schönen Fleckchen Erde, auf dem das Eigenheim errichtet werden soll, gibt es einiges zu beachten.

Wenn man das richtige Grundstück gefunden hat, steht dem Bau des eigenen Traumhauses nichts mehr im Weg. Reihenhäuser werden allerdings meist direkt mit Grundstück angeboten… (Foto: LBS West)

Bevor die Bauherren ihre Vorstellungen von der Traumimmobilie verwirklichen können, muss ein passendes Grundstück gefunden werden, auf dem dies möglich ist. Hier spielen neben den finanziellen Möglichkeiten auch die exakte Lage, der gültige Bebauungsplan sowie mögliche Vorlasten und Grunddienstbarkeiten eine Rolle.

Die Lage des Grundstücks bietet – auch was die Kosten für den Kauf betrifft – eine erste Orientierung: Freie Grundstücke in Ballungszentren sind nicht nur seltener, sondern in der Regel auch deutlich teurer als in ländlichen Gebieten. Wie weit die Preisunterschiede gehen können, zeigt ein Blick in den Immobilien-Preisspiegel der LBS „Markt für Wohnimmobilien 2013“: Während baureife Grundstücke in Düsseldorf aktuell pro Quadratmeter häufig 425 Euro kosten, sind in Herford nur 125 Euro zu bezahlen.

Obwohl ein Grundstückskauf in ländlichen Regionen für Bauherren damit zunächst einen geringeren finanziellen Aufwand bedeutet, sollte jeder für sich kalkulieren, ob sich die Ersparnis aufgrund der längeren Anfahrtswege zu Arbeitsplatz, Bildungsstätten oder kulturellen Einrichtungen dauerhaft rechnet. Zu klären ist bei angebotenen Grundstücken auch, ob es sich bei dem angegebenen Quadratmeterpreis um ein erschlossenes oder noch nicht erschlossenes Grundstück handelt.

Wie Sie freie Grundstücke finden

Wo es freie Grundstücke gibt, wissen meist Bausparkassen, Banken und Sparkassen. Ihre  Immobilienmakler haben einen guten Überblick über die Marktsituation in den Regionen. Auch Städte und Gemeinden geben Auskunft über den anstehenden Verkauf von Grundstücken oder die Erschließungen von Neubausiedlungen. Recherchen in Zeitungen, Immobilienportalen oder lokalen Netzwerken können weitere wertvolle Tipps geben. Wer mit offenen Augen durch die bevorzugte Wohngegend fährt, findet eventuell so ein freies Grundstück.

Inzwischen haben sich auch die Hausbauunternehmen in die Vermarktung von für ihre Häuser geeigneten Grundstücken eingeschaltet. „Es ist einfacher, einen Bauauftrag zu bekommen, wenn alles aus einer Hand geboten wird“, weiß Markus Burgdorf von Hausbauunternehmen.info, „die Bauherren müssen dann weniger Aktivitäten selbst entwickeln. Und normalerweise hat das Bauunternehmen schon vorher überprüft, wie auf dem jeweiligen Grundstück gebaut werden darf und bietet dann das Haus mit Grundstück im Paket an. Allerdings sollte man darauf achten, ob die angebotenen Grundstücke zum Marktpreis verkauft werden. Hier kann man auch sparen, wenn Grundstückskauf und Hausbau zu zwei getrennten Vorgängen gemacht werden.“

Sobald ein Grundstück für die Realisierung des Traums vom Eigenheim infrage kommt, ist es ratsam, einen Blick in den örtlichen Bebauungsplan zu werfen. Dieser gibt Auskunft über die Bauvorschriften, die für das betreffende Grundstück gelten. Darin sind etwa die Höhe des Gebäudes, die Anzahl der Vollgeschosse, die Dachform oder der Anteil der Gesamtfläche, die bebaut werden darf, vorgeschrieben. Vorab sollte geklärt werden, ob diese mit den individuellen Wünschen in Übereinstimmung zu bringen sind. Eine vorzeitige Bauanfrage bringt Planungssicherheit.

Um auf alle Eventualitäten im Zusammenhang mit einem Grundstückskauf vorbereitet zu sein, empfiehlt sich zudem ein Blick ins Grundbuch. Hier sind mögliche Vorlasten durch bestehende Darlehen und andere Grunddienstbarkeiten wie Wege-, Überfahrts- oder Leitungsrechte von Dritten eingetragen. Burgdorf: „Es ist ratsam, Grundschulden, die auf dem Grundstück liegen, wenn möglich zu übernehmen, da das billiger ist, als die alte Grundschuld zu löschen und eine neue Grundschuld eintragen zu lassen.“

Kaufnebenkosten machen rund zehn Prozent des Kaufpreises aus

Bei der Kalkulation der Kosten für das Grundstück dürfen die Kaufnebenkosten nicht vergessen werden. Neben der Grunderwerbssteuer, die zum Beispiel in Nordrhein-Westfalen fünf Prozent des Kaufpreises beträgt, fallen Gebühren für die Beurkundung des Kaufs beim Notar und den Grundbucheintrag des neuen Eigentümers beim Amtsgericht der Stadt an. Zusammen mit eventuell anfallenden Maklerkosten summieren sich die Kaufnebenkosten auf rund zehn Prozent des Kaufpreises.

Vielleicht lieber Erbpacht? Lohnt sich das noch?

In Anbetracht der Kosten, die Bauherren zusätzlich zu den individuellen Baukosten für den Kauf eines Grundstücks stemmen müssen, besteht alternativ die Möglichkeit ein Grundstück zu pachten. Beim Erbbaurecht – umgangssprachlich auch Erbpacht genannt – wird lediglich eine monatliche Pachtgebühr an den eigentlichen Grundstücksbesitzer gezahlt. Ein Erbpachtvertrag läuft über einen festgeschriebenen Zeitraum – in der Regel 99 Jahre.

Erbpacht rechnet sich angesichts der derzeit niedrigen Hypothekenzinsen nicht. Ein Bauherr wird zurzeit mit einem Betrag, der dem anfänglichen Erbbauzins recht nahe kommt, auch die jährlichen Raten für einen Kredit zum Kauf des Grundstücks finanzieren können. Zumal Erbbauzinsen in der Regel alle drei bis fünf Jahre steigen. Nach Ablauf der Pachtzeit geht das Grundstück samt Haus zudem an den Grundstücksbesitzer über. Allerdings ist es im ländlichen Bereich häufig so, dass Kirchen ihre Grundstücke nur mittels Erbbaurecht für den Bau von Häusern freigeben.

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