Dieser hat viele Vorteile. Ein Unternehmen koordiniert alle Leistungen, von der Hausplanung über die Herstellung des Rohbaus bis zum Innenausbau. Ein Bauleiter steht den Bauherren als zentraler Ansprechpartner zur Verfügung. Er leitet gemeinsam mit dem Baustellen-Polier das Fachpersonal an. Weil alle Beteiligten aus einem Bauunternehmen kommen, entstehen keine Reibungsverluste. Das begünstigt einen problemlosen Bauverlauf.

Einfach einziehen - das ist bei schlüsselfertigem Bauen möglich und gewünscht. Wer selbst mitarbeiten möchte, hat über die verschiedenen Ausbaustufen der Fertighausunternehmen alle Möglichkeiten. (Foto BDF)

Schneller Einzug sozusagen serienmäßig

Von Planungsbeginn bis Einzug vergehen meist nur wenige Monate. Nach Vertragsabschluss und grundstücksbezogener Hausplanung folgt die so genannte “Bemusterung”. Die Bauherren wählen in einem Einrichtungszentrum des Herstellers von Bodenbelägen und Dachziegeln bis zu Steckdosen und Lichtschaltern alle Komponenten für den Ausbau ihres Eigenheims aus. Anschließend werden die Bauteile für Wände, Decken und Dach im Werk vorproduziert und in maximal zwei Tagen auf dem Bauplatz zu einem wetterfesten Rohbau montiert. Nach dem Innenausbau ist das Haus bezugsreif.

Alternative Ausbauhaus

Handwerklich begabte Bauherren können ihr Fertighaus alternativ als kostengünstigeres “Ausbauhaus” erwerben. Sie geben dann nur einen Rohbau in Auftrag. Der Haushersteller produziert die Wand- und Deckenelemente und stellt sie auf der Baustelle auf. Der weitere Ausbau erfolgt in Eigenleistung. Wer selbst mit Freunden oder Verwandten Fliesen legt oder
Malerarbeiten übernimmt, der kann im Verglich zu einem schlüsselfertigen Haus viel Geld sparen. Allerdings sollte sichergestellt sein, dass die Arbeiten fachgerecht ausgeführt werden. Auch Ausbauhäuser sind hochwertig und unterliegen den gleichen Prüfbestimmungen der brancheneigenen Qualitätssicherung, die für schlüsselfertige Fertighäuser angewendet werden.

Individuell vereinbarter Leistungsumfang

Der Begriff “schlüsselfertig” ist rechtlich nicht eindeutig definiert. Allgemein versteht man darunter, dass das Haus bewohnbar ist — und deshalb als im Wortsinne “Schlüssel-fertig” bezeichnet wird. Die Haustechnik ist installiert, die Bodenbeläge liegen und das Badezimmer ist funktionsfähig. Doch egal, ob “schlüsselfertig” oder Ausbauhaus: Der Leistungsumfang wird individuell im Bauvertrag zwischen Haushersteller und Bauherr vereinbart. Eine Bau- und Leistungsbeschreibung listet detailliert auf, welche Materialien und Leistungen der Häuslebauer
erwirbt. Zwischen der Ausbaustufe “schlüsselfertig” und einem reinen Rohbau können auch Zwischenstufen verabredet werden. Dazu werden einfach Leistungen aus dem Katalog, der dem Bauvertrag zugrunde gelegt wird, gestrichen.

Entscheidung über die Ausbaustufe sollte frühzeitig erfolgen

Wer ein Haus bauen möchte, sollte sich frühzeitig überlegen, welche Eigenleistungen er selbst erbringen kann. Beim schlüsselfertigen Haus hat man nichts damit zu tun, das Haus auszustatten, da reicht es normalweise aus, mit dem Möbelwagen vorzufahren und einzuziehen. Aber auch hier sollte man sich genau informieren, wie das Hausbauunternehmen die schlüsselfertig – Ausbaustufe definiert, damit es nicht zu Ãœberraschungen kommen kann. Nicht zum schlüsselfertigen Haus gehören die Außenanlagen, wie Wege und Terrassen, hierfür sollte man einen Reservebetrag bereits bei der Kostenplanung ansetzen.

Es gibt auch noch Zwischenstufen, die zum Beispiel als malerfertig oder technikfertig bezeichnet werden. Auch hier ist die genaue Defintion wichtig. Malerfertig eignet sich für alle, die bereit sind, die Innenwände selbst zu gestalten, zu tapezieren und anzustreichen. Bei technikfertig kommen deutlich mehr Aufgaben dazu, aber auch das regelt die jeweilige Bauleistungsbeschreibung.

Das Ausbauhaus kommt unseres Erachtens nach nur für handwerklich versierte Bauherren in Frage – oder Bauherren, die Handwerker in der Familie haben und diese “einspannen” können. Sichern Sie sich aber möglichst gut ab, damit Sie nicht alleine dastehen, wenn der Rohbau aufgestellt wurde.

Mit der Entscheidung über die gewünschte Ausbaustufe schränkt der Bauherr die Anzahl der möglichen Hausbau-Partner ein. Zwar behauptet jedes Unternehmen, alles zu können, aber es gibt im Markt doch Spezialisierungen. Und je genauer man mit dem Bauvorhaben in das jeweilige Konzept des Hausbauunternehmens passt, desto einfacher ist es für alle Beteiligten.

Rechtsanwalt Peter Mauel ist Vorsitzender der Verbraucherschutzorganisation Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB). Foto: djd/Bauherren-Schutzbund e.V.

(djd/pt). Ein Gespräch mit Peter Mauel, dem 1. Vorsitzenden des Bauherren-Schutzbund e.V.

1. Wo liegen nach Ihrer Beobachtung die häufigsten Fallstricke im Bauvertrag?

Die größten Probleme liegen nicht allein im berüchtigten Kleingedruckten, sondern in dem, was nicht drinsteht. So war nach unseren Erhebungen bei rund 47 Prozent der Verträge der Vertragsgegenstand nicht eindeutig definiert. Unvollständig waren in der Bau- und Leistungsbeschreibung oft auch Leistungsumfang, Art und Güte der Baustoffe und der Ausstattungsstandard aufgeführt. Bei mehr als jedem zweiten Dokument fehlten verbindliche, eindeutige Regeln zu Baubeginn, Bauzeit und Fertigstellungstermin. Und rund ein Fünftel der Verträge bot keine ausreichende Preissicherheit.

2. Warum gibt es eigentlich keinen “Standard”-Bauvertrag, wie man ihn etwa für Untervermietungen im Schreibwarenhandel kaufen kann?

Kaum ein Bauprojekt gleicht dem anderen. Das Spektrum reicht vom Bausatzhaus über den schlüsselfertigen Bau bis zum individuellen Architektenhaus. Entsprechend unterschiedlich sind die Vertragsarten und die Möglichkeiten der Vertragsgestaltung.

3. Wie können Bauherren sich absichern?

Auf keinen Fall sollten sie sich unter Zeitdruck setzen lassen. Sinnvoll ist es, den Vertrag von einem Fachanwalt oder einem unabhängigen Bauherrenberater prüfen zu lassen. Dann gilt es natürlich, die bereits genannten Problemfelder zufriedenstellend und eindeutig zu klären und schriftlich zu fixieren.

4. Wie kann ich mich bei Insolvenz des Bauunternehmens absichern?

Zunächst einmal sollte der Bauherr nicht den Werbeversprechen bunter Hochglanzprospekte vertrauen, sondern sich gründlich etwa über Referenzobjekte informieren. Wirtschaftsauskünfte über die Unternehmen gibt es auch für die Mitglieder des Bauherren-Schutzbundes. Wichtig ist die Zahlung nach Baufortschritt und nach mängelfreier Leistung, um nicht unnötig in Vorleistung zu gehen. Wir raten Hausbauern, auf einer Sicherheitsleistung des Auftragnehmers bei einer Bank oder Versicherung zu bestehen und die Bürgschaft anwaltlich prüfen zu lassen.

Die wichtigsten Tipps nennt der aktuelle Ratgeber “Prüfsteine zum Bauvertrag”, den jeder unter www.bsb-ev.de kostenlos herunterladen kann.

Was zum Beispiel ist schlüsselfertig?

An diesem ungeschützten Begriff verzweifeln Bauherren immer wieder. Sie dachten nämlich ganz normal und nicht in der Denke der Baubranche. Jeder Bauunternehmer und jedes Hausbauunternehmen definiert schlüsselfertig nämlich anders. Nicht jeder macht es so klar, wie OKAL. Auf deren Internetseite wird schlüsselfertig so definiert, wie der "normale Mensch" es versteht, man braucht nur noch einziehen, alles ist fertig. Andere setzen Sternchen hinter dem Begriff Schlüsselfertig und nach holen eines Mikroskops erfahrt man dann im kleingedruckten, dass Maler- und Teppicharbeiten nicht enthalten sind. Macht bei einem mittelgroßen Haus mal eben einen Unterschied von ein paar tausend Euro – und einziehen will man sicher nicht, wenn der Boden nur Estrich aufweist und die Innenwände nicht tapeziert oder gestrichen sind.

Ein beliebter Trick ist auch, bei den offensichtlichen Sachen großzügig zu sein, zum Beispiel Kacheln für XX Euro den Quadratmeter und dafür anderswo, wo der Bauherr es nicht merkt, kräftig zu sparen. Schließlich weiß der Durchschnitts-Bauherr nicht, was Regenrinnen oder Heizkörper so kosten.

Es heißt also genau hinzusehen, was der Bauunternehmer da wirklich anbietet. Joachim Liebig, so heißt der bauingenieur, bietet eine Angebotsprüfung bereits für 220 Euro an, zwei Angebote zu prüfen kostet 380 Euro. Ich finde das ein faires Angebot, denn es bewahrt einen eventuell vor erheblichen Zusatzausgaben und viel Ärger.

Wer Kontakt zu Herrn Liebig aufnehmen möchte, kann das unter  Bauberatung-Berlin tun.