Wer baut, verwirklicht einen Traum: Damit aus dem Traum kein Alptraum wird, sollte man bei der Finanzierung auch an das Morgen denken. Selbst wenn Baugeld augenblicklich günstig ist wie nie, sollte man sich nicht verleiten lassen, mehr Geld aufzunehmen als geplant. Niedrige Zinsen und eine geringe Tilgung ermöglichen zwar im Augenblick, die monatliche Belastung durch den Kredit im Rahmen des Bezahlbaren zu halten, doch wer so rechnet, könnte eine böse Ãœberraschung erleben. Schließlich muss nach dem Ende der Zinsbindung die Restschuld erneut finanziert werden – und zwar zu dem dann gültigen Zinssatz. Da erfahrungsgemäß jedem Zinstal ein Hoch folgt, kann das Zinsniveau in der Zukunft deutlich über dem heutigen liegen.

Bevor der Grundstein zu einem Haus gelegt wird, muss die Finanzierung stehen. Hierbei ist es ganz wichtig, über den Moment hinaus zu denken und immer die Anschlussfinanzierung im Auge zu behalten. Foto: HUK-COBURG

Der Rat der HUK-COBURG-Bausparkasse: Beim Planen der Baufinanzierung also immer auch an die Restschuld denken. Dazu gehört, dass man bereits jetzt darüber nachdenkt, wie hoch die monatliche Belastung der Anschlussfinanzierung ausfallen könnte, wenn die momentan verabredete Zinsbindungsfrist einmal ausläuft. Für eine realistische Einschätzung sollte man darum die Höhe der verbleibenden Restschuld genau kennen.

Eine solide Finanzierung sollte bei dem jetzigen niedrigen Zinsniveau mindestens eine zweiprozentige Tilgung beinhalten: Warum, erklärt ein Blick auf die Zahlen. Wer 200.000 Euro aufnimmt und monatlich zwei Prozent mit einer Rate von 1.000 Euro tilgt, muss bei einem Darlehenszins von vier Prozent nach zehn Jahren eine Restschuld in Höhe von 136.200 Euro finanzieren, während sich die Restschuld bei einer Tilgung von einem Prozent mit einer Monatsrate von 833 Euro noch auf 160.200 Euro beläuft.

Ein Blick auf die spätere Anschlussfinanzierung ist noch aussagekräftiger: Steigt der Darlehenszins in zehn Jahren zum Beispiel auf sieben Prozent an, ist mit einer Restschuld von 136.200 Euro bei unveränderter Rate eine Anfangstilgung von 1,8 Prozent möglich. Beträgt die Restschuld dagegen noch 160.200 Euro, steigt die monatliche Belastung auf 1.068 Euro an und das, obwohl auch bei der Anschlussfinanzierung weiterhin nur mit einem Prozent getilgt wird. Klar, dass man seine Schulden bei zweiprozentiger Tilgung viel schneller vergessen kann.

Doch an der Frage nach Restschuld, Anschlussfinanzierung und Zinssätzen führt ein Finanzierungsweg vorbei: das Konstantdarlehen. Im Gegensatz zum vorher angesprochenen Annuitätendarlehen zeichnet sich ein Konstantdarlehen durch eine völlige Zinssicherheit aus und ist am Ende der Laufzeit vollständig getilgt. Darüber hinaus steht die Höhe der Monatsrate von Beginn an unveränderbar fest. So bietet die HUK-COBURG Konstantdarlehen mit Laufzeiten von bis zu 32 Jahren an. Für diese Form der Finanzierung spricht zudem: Sie kostet oftmals nicht viel mehr als das herkömmliche Annuitätendarlehen. Allerdings sollte man, bevor man sich entscheidet, gut vergleichen.

Unser Kommentar:

Prinzipiell sind Ratgebertexte eine feine Sache, weil Experten sich mit dem jeweiligen Thema besser auskennen, als der Normalbürger. Wenn allerdings, wie in diesem Fall, der Text Lücken aufweist, dann kann man das schon mal kommentieren. Im Text schürt die HUK die Angst vor dem Ablauf der Zinsbindung und rät zu höheren Abzahlungen während der Zinsbindungsfrist oder zu einem Konstantdarlehen. Genau hier liegt die große Chance: In einer Niedrigzinsphase, wie wir sie aktuell erleben, muss man als Finanzierungsnehmer eine besondere Strategie fahren:

1. Möglichst lange Zinsbindung, der dafür fällige Aufschlag auf den Zins von 0,2 bis 04 Prozent wird im langfristigen Vergleich günstig sein. Wenn man den Zins auf 20 Jahre festschreibt, kann man nicht überrascht werden.
2. Möglichst hohe Tilgung (da sind wir uns mit der HUK einig), so dass der Kredit im besten Fall nur 20 Jahre läuft. Dadurch spart man nochmals kräftig Zinsen. Dennoch darauf achten, dass die monatliche Rate bezahlbar bleibt, selbst wenn unvorhergesehene Ereignisse eintreten, zum Beispiel vorübergehende Arbeitslosigkeit oder bei Selbstständigen Auftragsflaute. Stattdessen lieber:
3. Sondertilgungen vereinbaren. Und damit die Möglichkeit nutzen, in guten Jahren einen selbst gewählten Betrag zur Tilgung einzusetzen.
4. Angebote vergleichen. Die Baufinanzierung ist ein Geschäft für die Finanzierer, mehr nicht. Lassen Sie mehrere Baufinanzierer gegeneinander antreten und lesen Sie in den Finanzierungskonditionen auch das Kleingedruckte.

So verliert die Anschlußfinanzierung ihren Schrecken, den die brauchen Sie dann garnicht mehr.

Wer jetzt einen solchen Brief bekommt, kann sich freuen, denn die aktuellen Bauzinsen sind günstig. Und deshalb mein Rat: Sichern Sie sich die aktuellen Zinsen für die Restlaufzeit Ihres Darlehens. Im langfristigen Vergleich sind Zinsen unter 5% als günstig anzusehen. Und deshalb widerstehen Sie der Versuchung, für günstigere Zinsen nur 5 Jahre Zinsfestschreibung zu wählen. Keiner weiß, was in 5 Jahren ist, deshalb ist es die beste Absicherung, heute 0,3% mehr Zinsen für eine zehnjährige Laufzeit zu zahlen und damit bis zum Ende des Darlehens auf der sicheren Seite zu sein.