Die mit Abstand deutlichsten Preiskorrekturen gab es nach Auskunft der LBS-Experten in jüngster Zeit in Irland. Hier ist nicht nur der Neubau drastisch eingebrochen, sondern auch eine der vielzitierten “Preisblasen” geplatzt. Die durchschnittlichen Kaufpreise fielen nämlich von ihrem Höchstwert Ende 2006 (mit über 300.000 Euro) um 35 Prozent auf rund 200.000 Euro im 2. Quartal 2010. Damit haben die Hauspreise auf der “grünen Insel” inzwischen fast exakt das deutsche Niveau erreicht.

Auch nach der Immobilienkrise in einigen europäischen Ländern kosten Einfamilienhäuser fast überall deutlich mehr als in Deutschland. (Bild: obs/Landesbausparkassen)

In allen anderen Vergleichsländern fanden dagegen nach Angaben von LBS Research in den letzten Jahren nur relativ bescheidene Immobilienpreiskorrekturen statt. Deshalb sind die Objekte etwa in den Niederlanden und Großbritannien, aber auch in Dänemark – bis in die 90er Jahre hinein noch die großen “Vorbilder” für preisgünstiges Bauen – immer noch rund 15 bis 45 Prozent teurer als hierzulande. Deutschland dagegen, vor anderthalb Jahrzehnten noch “Europameister” bei den Hauspreisen, hat über viele Jahre ein absolut stabiles Preisniveau bewahrt und liegt längst am Tabellenende.

Bei diesem internationalen Preisvergleich haben die LBS-Experten auf den Durchschnittspreis der verkauften Objekte im jeweiligen Land abgestellt – und damit in der Regel auf den tatsächlichen Mix aus Neubau- und Gebrauchtimmobilien, frei stehenden Eigenheimen und Reihenhäusern (jedoch ohne Eigentumswohnungen). So schlägt sich z. B. im deutschen Durchschnittswert nieder, dass in den letzten Jahren der Anteil der Verkäufe von günstigeren Bestandsobjekten gegenüber Neubauten zugenommen hat. Frankreich ist das einzige Land im LBS-Vergleich, bei dem nur Preise für Gebrauchtimmobilien erhoben werden.

Ein weiterer Sonderfall in der Ãœbersicht ist Belgien, dort wurden ausnahmsweise nur frei stehende Häuser berücksichtigt. In den anderen Ländern dagegen sind laut LBS Research alle Einfamilienhaustypen in die Kalkulation eingegangen. Während dabei in Deutschland frei stehende Eigenheime im Vordergrund stehen, spielen etwa in Großbritannien Reihenhäuser traditionell eine große Rolle. Frei stehende Häuser sind dort mit über 400.000 Euro fast anderthalb Mal so teuer wie der Durchschnitt der Eigenheimpreise.

Dass nach wie vor vor allem wirtschaftliche Faktoren einen markanten Einfluss auf die Wohnimmobilienpreise haben, zeigt sich nach Ansicht der Immobilienexperten der LBS am besten in Luxemburg. Dieser Nachbar mit dem größten Pro-Kopf-Einkommen unter allen Vergleichsländern weist nämlich auch das mit weitem Abstand höchste Preisniveau auf. Dort hat sich der Immobilienmarkt bis zuletzt robust entwickelt; im letzten Jahr sind noch einmal 3 Prozent Preissteigerung hinzugekommen. Längst lässt sich laut LBS Research in der Nähe zu Luxemburg, aber auch in Teilen des niederländischen Grenzgebiets beobachten, dass sich immer mehr Bürger aus Preisgründen für den Kauf auf der deutschen Seite entscheiden.

Marktbeobachter nennen als Hauptgrund für die immer noch relativ hohen Preise in den meisten europäischen Ländern die seit Jahren günstigen Finanzierungsbedingungen. Historisch niedrige Zinsen stärken hier eindeutig die Nachfrage. Dass über kurz oder lang auch in Deutschland mit Impulsen für den Immobilienmarkt zu rechnen ist, zeigt nach Auskunft von LBS Research die hierzulande besonders attraktive Kombination von zwei Faktoren: gute Finanzierungsbedingungen bei im internationalen Vergleich günstigen Objektpreisen. Ein einfaches Zahlenbeispiel macht dies deutlich: Wer ein Durchschnittshaus für 200.000 Euro mit 30 Prozent Eigenkapital finanziert, muss selbst bei einer Anfangstilgung von 2 Prozent und einer sehr langfristigen Zinsabsicherung zurzeit mit einer Finanzierungsrate von weniger als 700 Euro kalkulieren. Dies zeigt, so die LBS-Experten, welche Nachfrage- und Preisperspektiven bei einer weiteren Verbesserung der Wirtschafts- und Beschäftigungslage bestehen.

Wer baut, verwirklicht einen Traum: Damit aus dem Traum kein Alptraum wird, sollte man bei der Finanzierung auch an das Morgen denken. Selbst wenn Baugeld augenblicklich günstig ist wie nie, sollte man sich nicht verleiten lassen, mehr Geld aufzunehmen als geplant. Niedrige Zinsen und eine geringe Tilgung ermöglichen zwar im Augenblick, die monatliche Belastung durch den Kredit im Rahmen des Bezahlbaren zu halten, doch wer so rechnet, könnte eine böse Ãœberraschung erleben. Schließlich muss nach dem Ende der Zinsbindung die Restschuld erneut finanziert werden – und zwar zu dem dann gültigen Zinssatz. Da erfahrungsgemäß jedem Zinstal ein Hoch folgt, kann das Zinsniveau in der Zukunft deutlich über dem heutigen liegen.

Bevor der Grundstein zu einem Haus gelegt wird, muss die Finanzierung stehen. Hierbei ist es ganz wichtig, über den Moment hinaus zu denken und immer die Anschlussfinanzierung im Auge zu behalten. Foto: HUK-COBURG

Der Rat der HUK-COBURG-Bausparkasse: Beim Planen der Baufinanzierung also immer auch an die Restschuld denken. Dazu gehört, dass man bereits jetzt darüber nachdenkt, wie hoch die monatliche Belastung der Anschlussfinanzierung ausfallen könnte, wenn die momentan verabredete Zinsbindungsfrist einmal ausläuft. Für eine realistische Einschätzung sollte man darum die Höhe der verbleibenden Restschuld genau kennen.

Eine solide Finanzierung sollte bei dem jetzigen niedrigen Zinsniveau mindestens eine zweiprozentige Tilgung beinhalten: Warum, erklärt ein Blick auf die Zahlen. Wer 200.000 Euro aufnimmt und monatlich zwei Prozent mit einer Rate von 1.000 Euro tilgt, muss bei einem Darlehenszins von vier Prozent nach zehn Jahren eine Restschuld in Höhe von 136.200 Euro finanzieren, während sich die Restschuld bei einer Tilgung von einem Prozent mit einer Monatsrate von 833 Euro noch auf 160.200 Euro beläuft.

Ein Blick auf die spätere Anschlussfinanzierung ist noch aussagekräftiger: Steigt der Darlehenszins in zehn Jahren zum Beispiel auf sieben Prozent an, ist mit einer Restschuld von 136.200 Euro bei unveränderter Rate eine Anfangstilgung von 1,8 Prozent möglich. Beträgt die Restschuld dagegen noch 160.200 Euro, steigt die monatliche Belastung auf 1.068 Euro an und das, obwohl auch bei der Anschlussfinanzierung weiterhin nur mit einem Prozent getilgt wird. Klar, dass man seine Schulden bei zweiprozentiger Tilgung viel schneller vergessen kann.

Doch an der Frage nach Restschuld, Anschlussfinanzierung und Zinssätzen führt ein Finanzierungsweg vorbei: das Konstantdarlehen. Im Gegensatz zum vorher angesprochenen Annuitätendarlehen zeichnet sich ein Konstantdarlehen durch eine völlige Zinssicherheit aus und ist am Ende der Laufzeit vollständig getilgt. Darüber hinaus steht die Höhe der Monatsrate von Beginn an unveränderbar fest. So bietet die HUK-COBURG Konstantdarlehen mit Laufzeiten von bis zu 32 Jahren an. Für diese Form der Finanzierung spricht zudem: Sie kostet oftmals nicht viel mehr als das herkömmliche Annuitätendarlehen. Allerdings sollte man, bevor man sich entscheidet, gut vergleichen.

Unser Kommentar:

Prinzipiell sind Ratgebertexte eine feine Sache, weil Experten sich mit dem jeweiligen Thema besser auskennen, als der Normalbürger. Wenn allerdings, wie in diesem Fall, der Text Lücken aufweist, dann kann man das schon mal kommentieren. Im Text schürt die HUK die Angst vor dem Ablauf der Zinsbindung und rät zu höheren Abzahlungen während der Zinsbindungsfrist oder zu einem Konstantdarlehen. Genau hier liegt die große Chance: In einer Niedrigzinsphase, wie wir sie aktuell erleben, muss man als Finanzierungsnehmer eine besondere Strategie fahren:

1. Möglichst lange Zinsbindung, der dafür fällige Aufschlag auf den Zins von 0,2 bis 04 Prozent wird im langfristigen Vergleich günstig sein. Wenn man den Zins auf 20 Jahre festschreibt, kann man nicht überrascht werden.
2. Möglichst hohe Tilgung (da sind wir uns mit der HUK einig), so dass der Kredit im besten Fall nur 20 Jahre läuft. Dadurch spart man nochmals kräftig Zinsen. Dennoch darauf achten, dass die monatliche Rate bezahlbar bleibt, selbst wenn unvorhergesehene Ereignisse eintreten, zum Beispiel vorübergehende Arbeitslosigkeit oder bei Selbstständigen Auftragsflaute. Stattdessen lieber:
3. Sondertilgungen vereinbaren. Und damit die Möglichkeit nutzen, in guten Jahren einen selbst gewählten Betrag zur Tilgung einzusetzen.
4. Angebote vergleichen. Die Baufinanzierung ist ein Geschäft für die Finanzierer, mehr nicht. Lassen Sie mehrere Baufinanzierer gegeneinander antreten und lesen Sie in den Finanzierungskonditionen auch das Kleingedruckte.

So verliert die Anschlußfinanzierung ihren Schrecken, den die brauchen Sie dann garnicht mehr.

Wer jetzt einen solchen Brief bekommt, kann sich freuen, denn die aktuellen Bauzinsen sind günstig. Und deshalb mein Rat: Sichern Sie sich die aktuellen Zinsen für die Restlaufzeit Ihres Darlehens. Im langfristigen Vergleich sind Zinsen unter 5% als günstig anzusehen. Und deshalb widerstehen Sie der Versuchung, für günstigere Zinsen nur 5 Jahre Zinsfestschreibung zu wählen. Keiner weiß, was in 5 Jahren ist, deshalb ist es die beste Absicherung, heute 0,3% mehr Zinsen für eine zehnjährige Laufzeit zu zahlen und damit bis zum Ende des Darlehens auf der sicheren Seite zu sein.