Die Situation ist verführerisch. Die Bauzinsen sind immer noch vergleichsweise niedrig, die Immobilienpreise insgesamt recht günstig. Das könnte doch der richtige Zeitpunkt sein, um Bau oder Erwerb der eigenen vier Wände anzugehen: Endlich ins eigene Heim ziehen statt Miete zu zahlen! Aktuell kommt noch die herausragende Bedeutung einer mietfreien Immobilie für die Altersvorsorge hinzu als echte Kostenentlastung im Ruhestand.

Am Anfang sollte immer der Kassensturz stehen

Denn ob sich der Traum finanzieren lässt, muss mit kühlem Kopf durchgerechnet werden. Alexander Vorndran vom Finanzdienstleister BSC  warnt: “Niemand sollte sich nur wegen niedriger Zinsen eine Immobilie zulegen. Man muss die eigenen Mittel und Möglichkeiten genau ausloten und realistisch einschätzen.” Erfahrungsgemäß sei es empfehlenswert, systematisch und in mehreren Schritten vorzugehen. “Die aufgewendete Zeit und die Mühe zahlen sich langfristig aus”, betont Vorndran. Er rät zunächst zum Kassensturz, also die regelmäßigen Einnahmen und Ausgaben gegeneinander zu rechnen. “Der gewohnte Lebensstandard sollte durch die Baufinanzierung nicht beeinträchtigt werden!”

Ab ins Tilgungstrainingslager

” Wie viel Haus “drin” ist, hängt dann von der monatlichen Rate ab, die der Kreditnehmer stemmen kann. Die Grundregel lautet: Höchstens ein Drittel des monatlichen Familien-Nettoeinkommens sollte in den Kredit fließen. Die Gegenüberstellung der kompletten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten mit den nach Abzug der “eisernen Reserve” verbleibenden Eigenmitteln zeigt, wie hoch das Fremdkapital ist, das man sich über ein Darlehen besorgen muss.

Welche Beiträge dafür jeden Monat an die Bank gezahlt werden müssen, errechnet sich aus dem aktuellen Baugeldzins und der Tilgungsquote. Sie sollte mit mindestens zwei Prozent angesetzt werden, um genügend Reserven für mögliche Zinserhöhungen zu haben. Alexander Vorndran: “Ob sich die Rate aus Zins und Tilgung aus dem Haushaltsbudget tragen lässt, das findet man am einfachsten in einem Tilgungstraining heraus. Vor der ‘echten’ Finanzierung tut man also eine Zeit lang so, als ob man schon wie geplant finanzieren würde. Nur tilgt man eben kein Darlehen, sondern spart die Rate an. Auf diese Weise sieht der Häuslebauer in spe sofort, ob es passt oder nicht.”

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Die Zinsen für Baufinanzierungen und Hypothekendarlehen sind aktuell auf einem besonders niedrigen Stand. Das hat viele Vorteile für die Kreditnehmer, allerdings auch einen ganz erheblichen Nachteil: Viele Hausbanken sind nicht daran interessiert, auf dem aktuellen Zinsniveau Kredite zu vergeben. Natürlich sagt man das den Kunden nicht, sondern verschärft vor dem Hintergrund der aktuellen Wirtschaftskrise seine Vergabekriterien so sehr, dass der Interessent aufgibt.

Ich habe es selbst bei der Commerzbank erlebt, obwohl mein Haus zu 70 % abbezahlt ist und die Bank meinen Monatsverdienst sieht, stellte man sich immer wieder quer. Zuerst war es die Selbstständigkeit, ja man sollte schon angestellt sein, um eine Hausfinanzierung durchzukriegen… Dann war ich sechs Monate angestellt und legte meine Gehaltabrechnungen vor, nun wollte man die Steuererklärungen der letzten Jahre, eine aktuelle BWA der selbstständigen Nebentätigkeit und, und, und. Irgendwann habe ich dem Berater gesagt, er solle doch einfach ehrlich sagen, dass er keine Immobilienfinanzierungen machen dürfe. Sein Achselzucken sprach Bände.

Allerdings gibt es ja auch andere Banken, die nicht so viel verzockt haben und deshalb auch heute noch in der Lage und willens sind, Kunden mit Krediten zu bedienen. Dass auch diese die Vergaberichtlinien etwas angezogen haben, ist vor dem Hintergrund der bisher zum Teil sehr laxen Vergabeprüfung verständlich.

Die Interhyp ist von Finanztest mehrere Jahre hintereinander positiv bewertet worden, deshalb habe ich deren unverbindliches Baufinanzierungsanfrageformular hier eingefügt. Als unabhängiger Baufinanzierungsvergleich ist Interhyp groß geworden, gehört aber inzwischen zur niederländischen ING Direkt.

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