Der Immobilienmarkt ändert sich, fast unmerklich aber konstant. Fragte man noch vor Kurzem Immobilienexperten nach den Faktoren, die den Wert einer Immobilie ausmachen, so bekam man schmunzelnd die Antwort „Lage, Lage und nochmals Lage“. Es kam also einzig und allein darauf an,  wo die Immobilie gebaut worden war, wie die Infrastruktur vor Ort war und wie „gut“ die Gegend. Heute ist das nicht mehr so einfach, denn die Zeiten haben sich geändert. Die Energieeffizienz von Gebäuden wird immer wichtiger.

Wer heute eine Immobilie kauft, möchte sicher sein, dass die Nebenkosten ihn nicht zu stark belasten. Und so gibt es mittlerweile, gerade im Bereich der Gebrauchtimmobilien, selbst in besten Lagen Angebote, wo nur noch der Grundstückspreis berechnet wird, manchmal – so zum Beispiel bei 50er- und 60er Jahre Häusern oder alten Villen – wird sogar der Grundstückspreis abzüglich der Abrisskosten für die Bestandsimmobilie angesetzt. Das Haus wird damit zum belastenden Faktor, der Wert des Hauses ist auf 0 Euro gesunken.

Alt gegen neu

Eine schöne Villa aus der Kaiserzeit. Hochherrschaftlich und begehrenswert. Großzügig, hohe Decken, schöne Flügeltüren, Stuck und ein großes Grundstück. Eigentlich ein Traum. Schaut man aber genauer hin und lässt sich die Heizölabrechnungen und Wartungsrechnungen zeigen, wird aus der Traumimmobile schnell ein Albtraum. 8.000 Liter Öl pro Jahr im Schnitt sind weder zeitgemäß noch umweltgerecht. Die Nebenkosten eines solchen Hauses sind eine Art zweite Hausrate. Da macht es schon kaum noch einen Unterschied, dass das eigentliche Haus verschenkt wird und man nur die Kosten für das große Grundstück zahlt. Eine Komplettsanierung der Haustechnik, Elektrik und Dämmung geht dabei so ins Geld, dass ein Abriss und Neubau nicht wesentlich mehr kostet.

Eine neu gebaute, moderne Stadtvilla von OKAL wird ohne Aufpreis als KfW- Effizienzhaus 55 ausgestattet. Der Fertighaus-Anbieter hat diese Aufwertung neu gebauter Häuser vor wenigen Wochen eingeführt. Das bedeutet: Geringe Energiekosten von Anfang an. Eine Frischluftheizung, die fossile Energie spart und besondere Dämmung von Wänden, Fenstern, Türen, Dach und Böden. Zeitgemäßes Wohnen mit Stil – man muss dabei nicht einmal auf die hohen Decken verzichten – denn OKAL Stadtvillen bieten eine Raumhöhe von ca. 2,80 m.  Das Haus wird individuell konzipiert und passt so besser zu den Wünschen der Bauherren, als jede Gebrauchtimmobilie.

OKAL baut die modernen Stadtvillen als KfW-Effizienzhaus 55 - das sichert die Bauförderung, niedrige Unterhaltskosten und sichert den Wert. Häuser, mit veralteter oder nicht optimaler Ausstattung werden dagegen weiter an Wert verlieren. (Bild: OKAL Haus GmbH)

Weiterverkauf nicht ausgeschlossen

Wer heute ein Haus baut, bleibt nicht unbedingt sein Leben lang in dem Haus wohnen. Durch den Arbeitsplatzwechsel in eine andere Stadt oder sich ändernde private Lebenssituationen kann es  notwendig oder gewünscht sein, das Haus wieder zu verkaufen. Gut, wenn das Haus dann energetisch wettbewerbsfähig ist. Denn nur so kann es einen marktüblichen Preis erzielen. Wurde bei den „inneren Werten“ des Hauses dagegen gespart, kann es sein, dass man auf dem Haus sitzen bleibt oder es nur mit großen Preisabschlägen verkaufen kann.

Das Rentenniveau in Bezug zum letzten Nettoeinkommen soll nach Angaben des Deutschen Instituts für Altersvorsorge (DIA) bis 2030 auf nur noch knapp 59 Prozent sinken. Das bedeutet, dass der Rentner von morgen nur noch etwas mehr als die Hälfte seines letzten Nettoeinkommens als Rente erhalten wird. Für Mieter bedeutet das, dass der bisherige Lebensstandard nicht aufrechterhalten werden kann. Es droht Altersarmut – und das sogar, wenn man sein ganzes Leben lang gearbeitet hat.

Bei den Mieten gibt es einen klaren Trend: In begehrten Lagen ist die Nachfrage hoch und so steigen dort die Mieten weiter. Gerade beliebte Städte, wie zum Beispiel Hamburg oder München, erleben in guten Wohnlagen weitere Mietsteigerungen. In weniger beliebten Gegenden bleiben die Mieten bis auf den Inflationsausgleich dagegen weitestgehend stabil.

Wer mit 30 bis 40 Jahren ein Haus baut oder kauft, sichert sein Alter finanziell ab. Wenn das Haus nach 20 bis 30 Jahren abbezahlt ist, lebt man ohne die finanziellen Belastungen, die zum Beispiel durch das Zahlen einer Miete monatlich entstehen würden. „Das aktuell noch günstige Zinsniveau sollte man nutzen, um die Zinsen möglichst über die gesamte Laufzeit der Finanzierung festzuschreiben“, rät Friedemann Born, Geschäftsführer vom Fertighaus-Experten OKAL, „die Banken verlangen zwar etwas mehr Zinsen als bei einer kürzeren Zinsfestschreibung, mittelfristig profitiert man davon aber, denn die Zinsen werden nicht mehr lange auf dem derzeitigen Niveau bleiben.“ Es wird aufgrund der in ganz Europa gestiegenen Geldentwertung damit gerechnet, dass die Notenbanken innerhalb der nächsten Monate anfangen werden, durch Zinserhöhungen gegen die Inflation vorzugehen.

Mit einem Generationenhaus sorgt man für Flexibilität und Sicherheit bis ins Alter. Ist das Haus bei Eintritt ins Rentenalter abbezahlt, schließt man damit die Rentenlücke. (Foto: OKAL Musterhaus Mannheim)

„Gerade die jetzt 30 bis 40 jährigen Arbeitnehmer und Selbstständigen sollten jetzt überlegen, ob ein eigenes Haus nicht die bessere Alternative zur gemieteten Wohnung oder zum Miethaus darstellt“, so Born.  „Gut, wenn man bei Eintritt ins Rentenalter im abbezahlten Haus sitzt und nur noch die Nebenkosten des Hauses zu zahlen hat. So gewinnt man Lebensqualität im Alter und wohnt ohne Kompromisse so, wie man es sich gewünscht hat.“ Dazu kommt, dass die Häuser so geplant werden können, dass sie ein Leben lang genau den Platz bieten, den man braucht. So baut OKAL besondere Generationenhäuser, die aus zwei unterschiedlich großen Wohnungen bestehen und so ein Höchstmaß an Flexibilität  und Unabhängigkeit garantieren.

Die Bauberater von OKAL rechnen Interessenten gerne vor, welchen Einfluss das eigene Haus auf die Finanzen im Alter haben wird.

Jedes Haus benötigt eine Grundplatte, Abstellräume und frostsichere Flächen für Hausanschluss, Heizung, Warmwasserspeicher, Waschmaschine und Trockner. Um die echten Zusatzkosten für einen Keller bestimmen zu können, ermittelten die Wissenschaftler deren Preis sowie die Kosten eines einfachen, oberirdischen Lagerraums. Anschließend verglichen sie die Ergebnisse mit den Kellerkosten. Die Studie zeigt, dass der Aufpreis pro Quadratmeter für die preiswerteste Variante „Hochkeller“ zwischen 182 und 240 Euro, für die teuerste Ausführung „Keller im Grundwasser“ zwischen 330 und 420 Euro liegt. Dass ein Untergeschoss unter dem Strich einmalig preiswerten Lebensraum schafft, wissen Experten und Bauprofis schon seit langem. Die vorliegende Studie bestätigt nur frühere Ergebnisse.

(Foto: ProKeller/akz-o)

Es lohnt sich immer, sich die Mehrkosten für einen Keller geben zu lassen. Eine Bodenplatte mit den erforderlichen Ersatzräumen ist teurer, als die meisten annehmen. Wer dennoch ohne Keller baut, verzichtet auf frostsichere Nebenräume und nimmt Verluste beim Verkauf des Hauses in Kauf. Gutachten und Maklerumfragen zeigen immer wieder, dass unterkellerte Häuser ihren Wert beim Verkauf besser halten. Sie lassen sich leichter und zu einem höheren Preis verkaufen.

Der ausführliche Preisvergleich liegt im Internet unter www.prokeller.de Rubrik Service/Broschüren. Kostenlose Broschüren zum Kellerbau versendet die Initiative PRO Keller e.V. (Tel. 0385/20794014).

Hölzer für Terrassen sind naturgemäß einer sehr hohen Beanspruchung ausgesetzt. Auch unter Berücksichtigung diverser konstruktiver Maßnahmen kann eine lange Haltbarkeit daher entweder nur mit kesseldruckimprägnierten Hölzern oder mit natürlich dauerhaften Holzarten mit besonders geringer Anfälligkeit gegen holzzerstörende Organismen erzielt werden. Recht widerstandsfähig ist das Kernholz der heimischen Robinie oder von Tropenholzarten. Dagegen reicht die natürliche Dauerhaftigkeit des Kernholzes der bei uns häufig verwendeten heimischen Nadelholzarten Fichte und Tanne, aber auch Kiefer und Lärche nicht aus, den Belastungen ständiger Bewitterung über einen langen Zeitraum standzuhalten.

Holzterrassen laden zum Verweilen und Entspannen geradezu ein. Foto: Deutsche Bauchemie/Remmers/akz-o

Die widerstandsfähigen Holzarten bzw. splintfreien Hölzer stehen jedoch oftmals nicht in genügender Menge, ausreichender Qualität und vor allem für viele Verbraucher auch nicht zu vertretbaren Preisen zur Verfügung. Bei den Tropenholzarten muss zudem die Herkunft aus nachhaltig bewirtschafteten Wäldern kritisch hinterfragt werden.

Grundsätzlich sollten daher beim Kauf von Holzprodukten für den Außenbereich, also auch bei Terrassendielen oder Holzfliesen, kesseldruckimprägnierte Erzeugnisse bevorzugt werden, die einen professionellen Schutz gegen holzzerstörende Insekten und Pilze bieten.

Eine besonders hohe Qualität gewährleisten Produkte mit dem RAL-Gütezeichen GZ-411 der Gütegemeinschaft Imprägnierte Holzbauelemente e.V. Zur Nachpflege von Terrassenhölzern gibt es zudem spezielle Pflegemittel (z. B. Pflegeöle, Wachsemulsionen). Durch die Tiefenwirkung der Pflegesysteme werden die alten, vergrauten und stumpfen Holzoberflächen aufgefrischt sowie gleichzeitig wasser- und schmutzabweisend ausgerüstet.

Die Pflegemaßnahmen sollten regelmäßig (gemäß den Herstellerempfehlungen) vorgenommen werden. Wer mehr über den Schutz und die Pflege von Holzbauteilen wissen möchte, dem sei der kompakte und informative Ratgeber „Holz schützen – Aber sicher!“ empfohlen. Er ist im Internet unter der Adresse www.deutsche-bauchemie.de zu beziehen.

Wer baut, verwirklicht einen Traum: Damit aus dem Traum kein Alptraum wird, sollte man bei der Finanzierung auch an das Morgen denken. Selbst wenn Baugeld augenblicklich günstig ist wie nie, sollte man sich nicht verleiten lassen, mehr Geld aufzunehmen als geplant. Niedrige Zinsen und eine geringe Tilgung ermöglichen zwar im Augenblick, die monatliche Belastung durch den Kredit im Rahmen des Bezahlbaren zu halten, doch wer so rechnet, könnte eine böse Ãœberraschung erleben. Schließlich muss nach dem Ende der Zinsbindung die Restschuld erneut finanziert werden – und zwar zu dem dann gültigen Zinssatz. Da erfahrungsgemäß jedem Zinstal ein Hoch folgt, kann das Zinsniveau in der Zukunft deutlich über dem heutigen liegen.

Bevor der Grundstein zu einem Haus gelegt wird, muss die Finanzierung stehen. Hierbei ist es ganz wichtig, über den Moment hinaus zu denken und immer die Anschlussfinanzierung im Auge zu behalten. Foto: HUK-COBURG

Der Rat der HUK-COBURG-Bausparkasse: Beim Planen der Baufinanzierung also immer auch an die Restschuld denken. Dazu gehört, dass man bereits jetzt darüber nachdenkt, wie hoch die monatliche Belastung der Anschlussfinanzierung ausfallen könnte, wenn die momentan verabredete Zinsbindungsfrist einmal ausläuft. Für eine realistische Einschätzung sollte man darum die Höhe der verbleibenden Restschuld genau kennen.

Eine solide Finanzierung sollte bei dem jetzigen niedrigen Zinsniveau mindestens eine zweiprozentige Tilgung beinhalten: Warum, erklärt ein Blick auf die Zahlen. Wer 200.000 Euro aufnimmt und monatlich zwei Prozent mit einer Rate von 1.000 Euro tilgt, muss bei einem Darlehenszins von vier Prozent nach zehn Jahren eine Restschuld in Höhe von 136.200 Euro finanzieren, während sich die Restschuld bei einer Tilgung von einem Prozent mit einer Monatsrate von 833 Euro noch auf 160.200 Euro beläuft.

Ein Blick auf die spätere Anschlussfinanzierung ist noch aussagekräftiger: Steigt der Darlehenszins in zehn Jahren zum Beispiel auf sieben Prozent an, ist mit einer Restschuld von 136.200 Euro bei unveränderter Rate eine Anfangstilgung von 1,8 Prozent möglich. Beträgt die Restschuld dagegen noch 160.200 Euro, steigt die monatliche Belastung auf 1.068 Euro an und das, obwohl auch bei der Anschlussfinanzierung weiterhin nur mit einem Prozent getilgt wird. Klar, dass man seine Schulden bei zweiprozentiger Tilgung viel schneller vergessen kann.

Doch an der Frage nach Restschuld, Anschlussfinanzierung und Zinssätzen führt ein Finanzierungsweg vorbei: das Konstantdarlehen. Im Gegensatz zum vorher angesprochenen Annuitätendarlehen zeichnet sich ein Konstantdarlehen durch eine völlige Zinssicherheit aus und ist am Ende der Laufzeit vollständig getilgt. Darüber hinaus steht die Höhe der Monatsrate von Beginn an unveränderbar fest. So bietet die HUK-COBURG Konstantdarlehen mit Laufzeiten von bis zu 32 Jahren an. Für diese Form der Finanzierung spricht zudem: Sie kostet oftmals nicht viel mehr als das herkömmliche Annuitätendarlehen. Allerdings sollte man, bevor man sich entscheidet, gut vergleichen.

Unser Kommentar:

Prinzipiell sind Ratgebertexte eine feine Sache, weil Experten sich mit dem jeweiligen Thema besser auskennen, als der Normalbürger. Wenn allerdings, wie in diesem Fall, der Text Lücken aufweist, dann kann man das schon mal kommentieren. Im Text schürt die HUK die Angst vor dem Ablauf der Zinsbindung und rät zu höheren Abzahlungen während der Zinsbindungsfrist oder zu einem Konstantdarlehen. Genau hier liegt die große Chance: In einer Niedrigzinsphase, wie wir sie aktuell erleben, muss man als Finanzierungsnehmer eine besondere Strategie fahren:

1. Möglichst lange Zinsbindung, der dafür fällige Aufschlag auf den Zins von 0,2 bis 04 Prozent wird im langfristigen Vergleich günstig sein. Wenn man den Zins auf 20 Jahre festschreibt, kann man nicht überrascht werden.
2. Möglichst hohe Tilgung (da sind wir uns mit der HUK einig), so dass der Kredit im besten Fall nur 20 Jahre läuft. Dadurch spart man nochmals kräftig Zinsen. Dennoch darauf achten, dass die monatliche Rate bezahlbar bleibt, selbst wenn unvorhergesehene Ereignisse eintreten, zum Beispiel vorübergehende Arbeitslosigkeit oder bei Selbstständigen Auftragsflaute. Stattdessen lieber:
3. Sondertilgungen vereinbaren. Und damit die Möglichkeit nutzen, in guten Jahren einen selbst gewählten Betrag zur Tilgung einzusetzen.
4. Angebote vergleichen. Die Baufinanzierung ist ein Geschäft für die Finanzierer, mehr nicht. Lassen Sie mehrere Baufinanzierer gegeneinander antreten und lesen Sie in den Finanzierungskonditionen auch das Kleingedruckte.

So verliert die Anschlußfinanzierung ihren Schrecken, den die brauchen Sie dann garnicht mehr.

HŠäuser mit Solarthermieanlagen kšönnen bis zu 20 Prozent der benöštigten Heizenergie einsparen - vorausgesetzt, die Planung stimmt. Foto: obs/Deutsche Energie-Agentur GmbH (dena)

Schritt 1 – Der richtige Zeitpunkt

Wer jetzt eine neue Heizung mit Solaranlage installiert, spart dauerhaft Energiekosten und hat schon in diesem Sommer genügend Solarenergie für warmes Wasser. Thomas Kwapich, Bereichsleiter der dena: “Besonders wenn der Heizkessel sowieso erneuert wird, raten wir zum Einbau einer Solarthermieanlage. Der Austausch alter Heizungen rechnet sich übrigens oft schon, wenn sie älter als 15 Jahre sind”.

Schritt 2 – Nur Trinkwarmwasser oder auch Heizungsunterstützung?

Als nächstes müssen sich Hausbesitzer entscheiden, ob die Solaranlage nur das Trinkwasser erwärmen oder auch die Heizung unterstützen soll. Eine kleinere Solaranlage liefert in den warmen Monaten genug Energie, um den Trinkwarmwasserbedarf eines Hauses zu decken. Will man eine zusätzliche Heizungsunterstützung, muss die Solaranlage inklusive Speicher größer ausfallen. Allerdings benötigen Solaranlagen immer ein zusätzliches Heizsystem. Gut geeignet sind dazu beispielsweise effiziente Brennwertgeräte, Holzheizungen und in gut gedämmten Häusern auch Wärmepumpen.

Schritt 3 – Platz und Kosten abschätzen

Ein Vier-Personen-Haushalt benötigt zur Erzeugung von Warmwasser mindestens vier bis sechs Quadratmeter Kollektorfläche. Will man eine Solaranlage auch zusätzlich für die Heizungsunterstützung, muss man mit etwa zehn bis 18 Quadratmetern Kollektorfläche rechnen. Für die Installation von Sonnenkollektoren bieten sich Dächer an, die direkt gen Süden ausgerichtet sind. Auch zwischen Ost und West sind alle Ausrichtungen realisierbar, gegebenenfalls muss die Kollektorfläche etwas größer gewählt werden. Jede Solaranlage braucht einen Speicher für die gewonnene Wärme. Solaranlagen für Trinkwarmwasser benötigen mindestens einen 300-Liter-Speicher. Für Solaranlagen, die die Heizung mit unterstützen, sind etwa 100 Liter Speichervolumen je Quadratmeter Kollektorfläche erforderlich. Damit lassen sich bis zu 20 Prozent des gesamten Heizenergieverbrauchs einsparen. Für den Einbau einer thermischen Solaranlage für Trinkwarmwasser müssen Interessenten mit Kosten ab 4.000 Euro rechnen. Bei einer Anlage mit Heizungsunterstützung erhöhen sich die Kosten auf 8.000 bis 12.000 Euro.

Schritt 4 – Handwerkersuche

Vergleichen spart Kosten: Die dena empfiehlt, am besten drei Angebote einzuholen und so einen geeigneten Handwerker zu finden. Damit die Angebote verglichen werden können, sollten alle angefragten Betriebe die gleichlautende Anfrage erhalten. Darin sollten die anstehenden Maßnahmen so genau wie möglich beschrieben werden. Referenzen der Anbieter über bereits durchgeführte Arbeiten können bei der Auswahl ebenfalls eine große Hilfe sein. So können Interessierte auch die Qualität der Arbeit vergleichen.

Wer auch gleichzeitig seinen Energieverbrauch senken möchte, sollte über eine energetische Modernisierung zum Effizienzhaus nachdenken. Ein umfassend gedämmtes Haus verbraucht bis zu 90 Prozent weniger Energie als ein vergleichbarer unsanierter Altbau und kann mit einem dena-Gütesiegel als Effizienzhaus zertifiziert werden. Solaranlagen können dann über ein Viertel des jährlichen Energiebedarfs bereitstellen. Die dena empfiehlt, bei größeren energetischen Sanierungsmaßnahmen einen Energieberater hinzuzuziehen. Er hilft, die Schwachstellen des Hauses aufzudecken und erarbeitet eine auf das jeweilige Gebäude maßgeschneiderte Lösung.

Hinweise zur Expertensuche, Informationen zu den Förderprogrammen und Tipps zu Fragen rund um die Sanierung und erneuerbare Energien stehen im Internet unter www.zukunft-haus.info bereit.

Wer eine Immobilie auf dem Weg der Zwangsversteigerung erwerben will, sollte sich gründlich vorbereiten, rät der VPB. Denn die hat ihre eigenen Gesetze. Da bei Versteigerungen der Grundsatz “Gekauft wie gesehen” gilt, sind gründliche Planung und Information besonders wichtig. Garantien, Gewährleistungen oder ein Rücktrittrecht wegen Baumängeln gibt es nicht.

Vermeintliche Haus-Schnäppchen können sich ganz schnell als Fass ohne Boden entpuppen, wenn sie Schäden aufweisen, die der Käufer vorher nicht kannte. Deshalb ist es wichtig, im Vorfeld möglichst viele Informationen über Haus und Grundstück sammeln. Zum anderen ist es sinnvoll, an einigen Versteigerungen teilzunehmen, um das Prozedere kennenzulernen.

Um sich ein Bild von der Immobilie zu machen, ist eine gründliche Innen- und Außenbesichtigung eigentlich unerlässlich. Aber bei Zwangsversteigerungen leben meist die Bewohner noch in dem Haus. Wenn sie keine Besichtigung zulassen, wie das oft der Fall ist, hat der interessierte Käufer schlechte Karten. Ihm bleibt nur, das Anwesen von außen in Augenschein zu nehmen und eventuell Nachbarn zu befragen.

Immerhin sind bei den Ämtern einige wertvolle Informationen zu bekommen. Wichtig ist der Grundbuchauszug. Er sollte in der Versteigerungsakte zu finden sein, ebenso wie das Wertgutachten, das über Bauzustand, Lage und Anschlüsse an öffentliche Versorgungsnetze Auskunft gibt. Nicht selten sind diese Unterlagen aber veraltet, gibt der VPB zu bedenken.

Zum Termin der Zwangsversteigerung müssen alle Bieter einen gültigen Personalausweis oder Reisepass vorlegen. Wer für einen anderen, auch für seinen Ehegatten bieten will, braucht eine notarielle Bietungsvollmacht.

Der Bieter muss in der Regel sofort für sein Gebot eine Sicherheitsleistung von 10 Prozent erbringen. Dazu braucht er entweder aktuelle Schecks einer Landesbank oder eines anderen berechtigten Kreditinstituts. Möglich ist auch eine unbefristete, unbedingte und selbstschuldnerische Bürgschaft eines berechtigten Kreditinstituts. Eine einfache Bankbescheinigung über die Liquidität des Bieters reicht nicht. Bargeld oder Wertpapiere werden ebenfalls nicht akzeptiert.

Wer eine Immobilie in die engere Wahl gezogen hat, muss vor dem Versteigerungstermin auch die Finanzierung klären. Denn kaum jemand wird das Eigenheim auf einen Schlag bezahlen können. Die Differenz zwischen Sicherheitsleistung und Meistgebot wird sechs bis acht Wochen nach dem Termin auf Aufforderung durch das Gericht zur Zahlung fällig.

Der Bieter mit dem höchsten Gebot bekommt den Zuschlag. Er ist sofort Eigentümer der Immobilie, mit allen damit verbundenen Rechten und Pflichten. Aber nicht immer, wie ein Urteil des Bundesgerichtshofes zeigt. Im verhandelten Fall stellte sich nach dem Zwangsversteigerungstermin heraus, dass ein Versteigerungsbeteiligter nicht ordnungsgemäß geladen war. Der Rechtspfleger nahm daher den erteilten Zuschlag zurück. Im darauf folgenden erneuten Versteigerungstermin ging der Zuschlag für das Grundstück an einen anderen Meistbietenden. In einem derartigen Fall steht dem zuerst Meistbietenden jedoch ein Schadensersatzanspruch wegen Amtspflichtverletzung des Rechtspflegers zu, so die Richter (AZ: III ZR 228/00).

Geld sparen beim Hausbau: Auch auf kleinem Grundstück lassen sich komfortable Wohnträume verwirklichen. Foto: Schwörer Haus KG

Einfacher Grundriss

Ein rechteckiger Grundriss ist günstiger zu errichten, als komplizierte Raumaufteilungen. Wer sich zudem für eine offene Raumaufteilung, etwa mit kombiniertem Küchen-, Ess- und Wohnbereich, entscheidet, spart zusätzlich: Ein weitläufiger Raum kann kleiner ausfallen als drei einzelne Zimmer und wirkt trotzdem großzügiger. Außerdem ist zu überlegen, ob das Schlafgemach der Eltern tatsächlich größer sein muss als die Zimmer der Kinder, die ihren Raum schließlich nicht nur als Schlaf- sondern auch als Spielstätte nutzen.

Keller ja oder nein?

Mit dem Verzicht auf einen Keller kann auf den ersten Blick kräftig gespart werden. Allerdings ist zu bedenken, dass dann eine frostdichte Bodenplatte erforderlich ist. Zudem wird Ausgleichsfläche nötig, um etwa die Haustechnik unterzubringen. Das kostet nicht nur wertvollen Wohnraum, sondern auch bares Geld. Wird ein Keller hingegen sinnvoll genutzt, etwa als Hobby- oder Arbeitsraum, kann auch das Eigenheim kleiner ausgeführt werden – die Mehrkosten für einen Keller relativieren sich auf diese Weise.

Sparpotential beim Innenausbau

Grundsätzlich gilt: Substantielle Gewerke, wie ein dichter Keller und ein langlebiges Dach, sollten immer in bester Qualität ausgeführt werden. Großes Einsparpotential liegt aber beim Innenausbau. Ein Tipp von bauen.de: Zu Beginn lieber bei Dingen sparen, die später leichter zu ersetzen sind wie beispielsweise Bad- oder Küchenarmaturen.

In einem ungedämmten Dachstuhl verbergen sich große Energiesparpotenziale, die sich mit einer professionellen Dämmung "erschließen" lassen. Foto: djd/Fördergemeinschaft Holzbau und Ausbau

Ein ungedämmtes Dach geht ins Geld

Sind der Dachstuhl mit den Sparren, die Dachlatten sowie die Dachziegel von innen sichtbar, ist keinerlei Dämmung angebracht, dann besteht dringender Handlungsbedarf. Eine Dämmschicht zwischen den Sparren ist die einfachste Lösung. Sie sollte vom Fachmann ausgeführt werden, damit die Platten oder Bahnen aus Mineralwolle oder nachwachsenden Faserstoffen eine geschlossene Fläche bilden. Denn Ritzen an den Sparren oder zwischen Platten bilden Wärmebrücken und gefährden den Sanierungserfolg.

Eine warme Haube fürs Haus

Die alte Sparrentiefe reicht oft nicht aus, um dazwischen eine genügend starke neue Dämmschicht unterzubringen. Dann ist eine zusätzliche Dämmung unterhalb der Sparren die einfachste Methode für besseren Wärmeschutz. Sie empfiehlt sich auch, wenn eine alte Zwischensparrendämmung weiter genutzt werden soll. Eine Unterkonstruktion nimmt in diesen Fällen die Zusatzdämmschicht auf und trägt eine Bekleidung aus Gipsplatten oder Profilholz. Bei einem bereits ausgebauten Dachgeschoss oder wenn eine neue Eindeckung geplant ist, kann die Dämmung von außen sinnvoll sein. Sie hüllt das gesamte Dach wie eine warme Haube ein und verhindert zuverlässig, dass die Sparren selbst zur Wärmebrücke werden.

Welche Dämmung sinnvoll ist, kann am besten ein Zimmermeister einschätzen  Eine Handwerkersuche mit Postleitzahl und weitere Informationen werden unter www.zimmermeister-modernisieren.de angeboten. Der Fachmann gibt auch Empfehlungen zu Dämmstoffen oder zum weiteren Ausbau des Dachs.

Modernisieren mit Staatshilfe

Für die energetische Modernisierung stellt der Staat Geld bereit: Das Förderprogramm “Energieeffizient Sanieren” fördert die Sanierung von Altbauten, die durch die geförderten Maßnahmen ihren Heizenergieverbrauch senken. Förderfähig sind eine Gesamtmodernisierung des Gebäudes, aber auch einzelne Maßnahmen zur Senkung des Energieverbrauchs. Die Förderung kann als zinsbegünstigter Kredit oder als Zuschuss gewährt werden.

Geht es nach den Plänen der EU-Kommission, dann dürfen ab 2019 nur noch Häuser gebaut werden, die weniger Energie verbrauchen als sie selbst produzieren. Auslöser der Pläne ist der Klimawandel, der nur mit einem radikalen Umdenken in der Energieerzeugung noch zu stoppen ist. Da die Beheizung von Wohnhäusern in umfangreichem Maße zur enormen CO2-Belastung beiträgt, arbeiten die Experten von Trivselhus schon heute an der Entwicklung eines energie-autarken Hauses, das laufende Einnahmen bringt, statt Energiekosten zu verursachen. Dank Dreifach-Verglasung und einer extrem guten Dämmung haben die Häuser des zweitgrößten Herstellers von Holz-Fertighäusern in Schweden aber bereits jetzt standardmäßig einen sehr geringen Energiebedarf. Weitere Informationen und der Katalog zum Download unter www.trivselhus.de Foto: djd/Trivselhus AB

Der Bauherr entscheidet

Bei Neubauten werden die Anforderungen an die Energieeffizienz um durchschnittlich 30 Prozent angehoben, bezogen auf das gesamte Gebäude. “Die EnEV stellt keine konkreten Anforderungen an die energetische Qualität von einzelnen Bauteilen. Bauherren können daher selbst entscheiden, ob sie die Anforderungen zum Beispiel durch bessere Fenster, eine dickere Dämmung, durch eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung oder auf anderem Wege erreichen wollen”, erklärt Thomas Kwapich, Bereichsleiter Energieeffiziente Gebäude bei der Deutschen Energie-Agentur (dena). Das Hausbauunternehmen OKAL hat die Beratung ihrer Interessenten mit einem interessanten Tool transparenter gemacht. Für das gewünschte Haus stellt der Berater bereits vor dem Bau einen Energiepass aus, dessen Werte dem möglichen Bauherren garantiert werden. So weiß der Bauherr schon vor Beauftragung des Hausbaus, mit welchen Betriebskosten er später rechnen muss und welche Effizienzeinstufung das Haus hat, denn daran bemisst sich die Förderung.

Deutliche Einsparungen im Gebäudebestand

Auch die energetischen Anforderungen bei der Komplettsanierung von Gebäuden werden durch die novellierte EnEV um durchschnittlich 30 Prozent erhöht. Selbst wer nur einzelne Bauteile verändert, muss sich an neue Vorgaben halten, wenn mehr als 10 Prozent der Bausubstanz des Gebäudes von der Sanierung betroffen sind. Gleichzeitig gelten neue Nachrüstverpflichtungen für Eigentümer von Wohngebäuden. “Neu ist unter anderem, dass die obersten begehbaren Geschossdecken oder das Dach darüber bis Ende 2011 gedämmt werden müssen”, so Kwapich.

Nach Berechnungen der Deutschen Energie-Agentur (dena) könnten in vielen älteren Häusern bis zu 85 Prozent des Verbrauchs durch eine konsequente Sanierung eingespart werden. Unter www.energiespar-rekorde.de werden die Möglichkeiten der Energieeinsparung exemplarisch an Altbauten gezeigt, die im Rahmen eines Modellvorhabens saniert wurden und werden. Die Gebäude liegen im Schnitt sogar 62 Prozent unter den Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) an Neubauten. Wer die gesetzlichen Mindestwerte deutlich unterschreitet, wird nicht nur durch geringe Betriebskosten belohnt. Auch der Staat stellt durch die Förderung der Energieberatung vor Ort, das "Marktanreizprogramm Erneuerbare Energien" und die KfW-Förderprogramme "Energieeffizient Sanieren" und "Energieeffizient Bauen" Mittel in erheblichem Umfang zur Verfügung. Foto: djd/Deutsche Energie-Agentur

 Nachweispflicht verschärft

Mit der Neufassung der EnEV werden neue Kontrollmechanismen eingeführt, um sicherzustellen, dass die Energieeinsparungen bei Sanierungen eingehalten werden. So müssen die ausführenden Unternehmen zukünftig mit einer schriftlichen Erklärung nachweisen, dass sie die neue Energieeinsparverordnung bei der Sanierung eingehalten haben. Ein Fachbetrieb, der die Erklärung nicht oder falsch abgibt, begeht eine Ordnungswidrigkeit und muss mit einer Geldstrafe von bis zu 15.000 Euro rechnen. Aber auch Eigentümer können mit einem Ordnungsgeld von bis zu 50.000 Euro belegt werden, wenn sie die Anforderungen der EnEV nicht einhalten.

Die beste Energie ist die, die nicht gebraucht wird

Für Maßnahmen zur Energieeinsparung und Nutzung erneuerbarer Energien gibt es finanzielle Hilfen. EU, Bund, Länder, Gemeinden und Energieversorger unterstützen die Markteinführung umweltfreundlicher Energietechniken mit einer Vielzahl von Förderprogrammen (Infos z.B. unter www.foerderdatenbank.de). Fördermittel sind in der Regel nicht unbegrenzt verfügbar, sondern auf eine bestimmte jährliche Höhe begrenzt.

Die meisten Förderungen werden auf Antrag gewährt.

Allerdings darf mit den Maßnahmen häufig erst begonnen werden, wenn ein schriftlicher Bescheid vorliegt. Deswegen sollten Eigentümer sich gut informieren und unterschiedliche Förderangebote vergleichen, sinnvoll kann es auch sein, einen von der Deutschen Energie-Agentur (dena) zertifizierten Energieberater hinzuzuziehen. Weitere Informationen gibt es auf dem Informationsportal des Bundesministeriums für Wirtschaft und Technologie (www.energie-verstehen.de).