Nach der Klausel müssen Bauherren bis acht Wochen vor Baubeginn eine Bankbürgschaft über den Kaufpreis des Hauses vorlegen. Der Bauherren-Schutzbund in Berlin hielt dies für unzulässig und klagte: Durch die zusätzlichen Kosten, die für die Bürgschaft anfallen, würden die Kunden einseitig benachteiligt.

Der Bundesgerichtshof  gab OKAL Recht: Gemessen an den gesamten Baukosten sei die zusätzliche Belastung durch eine Bankbürgschaft  für die Bauherren sehr gering. Der Fertighausanbieter müsse beim Bau des Hauses mit hohen Kosten in Vorleistung treten und sichere sich mit der Bankbürgschaft gegen das Risiko der Nichtzahlung der erbrachten Leistungen ab.

Wer eine Immobilie auf dem Weg der Zwangsversteigerung erwerben will, sollte sich gründlich vorbereiten, rät der VPB. Denn die hat ihre eigenen Gesetze. Da bei Versteigerungen der Grundsatz “Gekauft wie gesehen” gilt, sind gründliche Planung und Information besonders wichtig. Garantien, Gewährleistungen oder ein Rücktrittrecht wegen Baumängeln gibt es nicht.

Vermeintliche Haus-Schnäppchen können sich ganz schnell als Fass ohne Boden entpuppen, wenn sie Schäden aufweisen, die der Käufer vorher nicht kannte. Deshalb ist es wichtig, im Vorfeld möglichst viele Informationen über Haus und Grundstück sammeln. Zum anderen ist es sinnvoll, an einigen Versteigerungen teilzunehmen, um das Prozedere kennenzulernen.

Um sich ein Bild von der Immobilie zu machen, ist eine gründliche Innen- und Außenbesichtigung eigentlich unerlässlich. Aber bei Zwangsversteigerungen leben meist die Bewohner noch in dem Haus. Wenn sie keine Besichtigung zulassen, wie das oft der Fall ist, hat der interessierte Käufer schlechte Karten. Ihm bleibt nur, das Anwesen von außen in Augenschein zu nehmen und eventuell Nachbarn zu befragen.

Immerhin sind bei den Ämtern einige wertvolle Informationen zu bekommen. Wichtig ist der Grundbuchauszug. Er sollte in der Versteigerungsakte zu finden sein, ebenso wie das Wertgutachten, das über Bauzustand, Lage und Anschlüsse an öffentliche Versorgungsnetze Auskunft gibt. Nicht selten sind diese Unterlagen aber veraltet, gibt der VPB zu bedenken.

Zum Termin der Zwangsversteigerung müssen alle Bieter einen gültigen Personalausweis oder Reisepass vorlegen. Wer für einen anderen, auch für seinen Ehegatten bieten will, braucht eine notarielle Bietungsvollmacht.

Der Bieter muss in der Regel sofort für sein Gebot eine Sicherheitsleistung von 10 Prozent erbringen. Dazu braucht er entweder aktuelle Schecks einer Landesbank oder eines anderen berechtigten Kreditinstituts. Möglich ist auch eine unbefristete, unbedingte und selbstschuldnerische Bürgschaft eines berechtigten Kreditinstituts. Eine einfache Bankbescheinigung über die Liquidität des Bieters reicht nicht. Bargeld oder Wertpapiere werden ebenfalls nicht akzeptiert.

Wer eine Immobilie in die engere Wahl gezogen hat, muss vor dem Versteigerungstermin auch die Finanzierung klären. Denn kaum jemand wird das Eigenheim auf einen Schlag bezahlen können. Die Differenz zwischen Sicherheitsleistung und Meistgebot wird sechs bis acht Wochen nach dem Termin auf Aufforderung durch das Gericht zur Zahlung fällig.

Der Bieter mit dem höchsten Gebot bekommt den Zuschlag. Er ist sofort Eigentümer der Immobilie, mit allen damit verbundenen Rechten und Pflichten. Aber nicht immer, wie ein Urteil des Bundesgerichtshofes zeigt. Im verhandelten Fall stellte sich nach dem Zwangsversteigerungstermin heraus, dass ein Versteigerungsbeteiligter nicht ordnungsgemäß geladen war. Der Rechtspfleger nahm daher den erteilten Zuschlag zurück. Im darauf folgenden erneuten Versteigerungstermin ging der Zuschlag für das Grundstück an einen anderen Meistbietenden. In einem derartigen Fall steht dem zuerst Meistbietenden jedoch ein Schadensersatzanspruch wegen Amtspflichtverletzung des Rechtspflegers zu, so die Richter (AZ: III ZR 228/00).

In vielen Fällen versuchten Gemeinden im eigentlichen Grundstückskaufvertrag zusätzlich die Verpflichtung des Käufers festzulegen, dass dieser jährliche Beiträge, beispielsweise einen sog. Infrastrukturbeitrag, leistet. Eine solche Regelung hat der BGH nunmehr als unzulässig eingestuft, da der Beitrag letztlich eine Abgabe nach § 3 AO darstellt und ein solcher Beitrag einer gesetzlichen Grundlage bedarf.

Jeder Käufer, der ein Grundstück von einer Gemeinde oder von staatlicher Seite erworben hat, sollte seinen Grundstückskaufvertrag mit Blick auf die Zulässigkeit der dortigen Regelungen anwaltlich prüfen lassen.

“Ein eigenständiges Bauvertragsrecht würde Investitionssicherheit schaffen und das Vertrauen privater Bauherren in die Leistungsfähigkeit von Bauwirtschaft und Handwerk fördern”, sagt Billen. Als positives Signal wertet der vzbv die bei der Justizministerkonferenz am 05.11.2009 eingerichtete Bund-Länder-Arbeitsgruppe zur Überprüfung des Bauvertragsrechts. Mitglieder sind die Justizministerien aus Berlin, Bayern, Sachsen, Niedersachen und Nordrhein-Westfalen.

In den zurückliegenden Jahren war der vzbv erfolgreich gegen zahlreiche Klauseln in privaten Bauverträgen vorgegangen: Gewährleistungsfristen wurden verkürzt, Vertragsbeendigungen erschwert, Hinweispflichten eingeschränkt, Bauzeit- und Preisangaben waren intransparent und irreführend. Trotz der juristischen Erfolge fehlen weiterhin angemessene Rechte, die gewährleisten, dass Bauwirtschaft und Handwerk privaten Bauherren Qualität zu einem kalkulierbaren Preis und Zeitpunkt liefern. Aus Sicht des vzbv sind folgende Rahmendedingungen in einem eigenständigen Bauvertragsrecht gesetzlich zu verankern:

Widerrufsrecht für private Bauverträge

Ein übereilter, auf unzureichender Informationsgrundlage abgeschlossener Vertrag muss widerrufen werden können. Angepasst an das BGB sollte die Widerrufsfrist mindestens einen Monat betragen.

Bau- und Leistungsbeschreibungen als Vertragsgrundlage

Die Bau- und Leistungsbeschreibung muss als verbindliche Vertragsgrundlage dienen. Sie muss konkret, transparent, für Laien verständlich und vollständig sein, damit der private Bauherr mit dem bestimmten Qualitätsniveau der Bauleistung und deren Kosten kalkulieren kann. Zusätzliche Vergütung darf ein Unternehmer nur dann verlangen, wenn eine Bau- und Leistungsbeschreibung nicht von ihm erstellt wurde. Die vom vzbv in Zusammenarbeit mit den Verbraucherzentralen erarbeitete Musterbaubeschreibung stellt ein Hilfsmittel dar, eine persönliche Beratung für das individuelle Bauvorhaben ersetzt sie nicht.

Verbindliche Regelungen zu Bauzeit und zu Vertragsfristen

Mit dem neuen Bauvertragsrecht muss die Verpflichtung der Vertragsparteien festgelegt werden, Regelungen zu Bauzeit und zu Vertragsfristen zu treffen, um so die durch Verzug des Baufortschritts auftretenden Probleme auszuräumen und den Bauherren die zeitliche Planungssicherheit zu geben.

Schutz des Verbrauchers bei Firmeninsolvenzen

Analog zu vielen anderen europäischen Nachbarländern, wo durch gesetzliche Regelungen Fertigstellungs- und Gewährleistungssicherheiten geboten sind, muss auch in Deutschland sichergestellt werden, dass ein Haus auch im Falle einer Unternehmensinsolvenz mängelfrei fertig gestellt wird.

Festsetzung von Sicherheitseinbehalten

Private Bauherren benötigen eine Sicherheit auch für die Zeit nach der Bauabnahme. So sollten bei Vertragsabschluss mindestens 10 Prozent des Werklohns, nach Abnahme mindestens fünf Prozent (Fälligkeit bei Ende der Gewährleistung) als Sicherheit einbehalten werden können.

Verlängerung der Gewährleistungsfrist

Private Bauherren gehen, wenn sie eine Immobilie bauen, bis an den Rand der für sie verkraftbaren Verschuldensgrenze. Angesichts der langfristigen Investitionen der Bauherren ist es geboten, die Gewährleistungsfrist zumindest für wesentliche Bauteile auf 10 Jahre zu verlängern.

Ab Oktober 2009 gilt die neue Energieeinsparverordnung (EnEV 2009): Diese sieht Bußgelder bis zu 15.000 Euro für fehlerhafte oder unvollständige Energieausweise vor. Besonders bei Nichtwohngebäuden sind verbrauchsorientierte Energieausweise mit einem erhöhten Fehlerrisiko verbunden.

Zusätzlich zur Heizenergie ist der Stromverbrauch der vergangenen drei Jahre zu erfassen. Dies kann bei größeren Objekten mit mehreren zu erheblichen Abweichungen führen. Müssen fehlerhafte Werte überprüft werden, steigt zudem der Arbeitsaufwand und der zunächst günstigere Verbrauchsausweis kann schnell Mehrkosten verursachen.

Rechtsanwalt Peter Mauel ist Vorsitzender der Verbraucherschutzorganisation Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB). Foto: djd/Bauherren-Schutzbund e.V.

(djd/pt). Ein Gespräch mit Peter Mauel, dem 1. Vorsitzenden des Bauherren-Schutzbund e.V.

1. Wo liegen nach Ihrer Beobachtung die häufigsten Fallstricke im Bauvertrag?

Die größten Probleme liegen nicht allein im berüchtigten Kleingedruckten, sondern in dem, was nicht drinsteht. So war nach unseren Erhebungen bei rund 47 Prozent der Verträge der Vertragsgegenstand nicht eindeutig definiert. Unvollständig waren in der Bau- und Leistungsbeschreibung oft auch Leistungsumfang, Art und Güte der Baustoffe und der Ausstattungsstandard aufgeführt. Bei mehr als jedem zweiten Dokument fehlten verbindliche, eindeutige Regeln zu Baubeginn, Bauzeit und Fertigstellungstermin. Und rund ein Fünftel der Verträge bot keine ausreichende Preissicherheit.

2. Warum gibt es eigentlich keinen “Standard”-Bauvertrag, wie man ihn etwa für Untervermietungen im Schreibwarenhandel kaufen kann?

Kaum ein Bauprojekt gleicht dem anderen. Das Spektrum reicht vom Bausatzhaus über den schlüsselfertigen Bau bis zum individuellen Architektenhaus. Entsprechend unterschiedlich sind die Vertragsarten und die Möglichkeiten der Vertragsgestaltung.

3. Wie können Bauherren sich absichern?

Auf keinen Fall sollten sie sich unter Zeitdruck setzen lassen. Sinnvoll ist es, den Vertrag von einem Fachanwalt oder einem unabhängigen Bauherrenberater prüfen zu lassen. Dann gilt es natürlich, die bereits genannten Problemfelder zufriedenstellend und eindeutig zu klären und schriftlich zu fixieren.

4. Wie kann ich mich bei Insolvenz des Bauunternehmens absichern?

Zunächst einmal sollte der Bauherr nicht den Werbeversprechen bunter Hochglanzprospekte vertrauen, sondern sich gründlich etwa über Referenzobjekte informieren. Wirtschaftsauskünfte über die Unternehmen gibt es auch für die Mitglieder des Bauherren-Schutzbundes. Wichtig ist die Zahlung nach Baufortschritt und nach mängelfreier Leistung, um nicht unnötig in Vorleistung zu gehen. Wir raten Hausbauern, auf einer Sicherheitsleistung des Auftragnehmers bei einer Bank oder Versicherung zu bestehen und die Bürgschaft anwaltlich prüfen zu lassen.

Die wichtigsten Tipps nennt der aktuelle Ratgeber “Prüfsteine zum Bauvertrag”, den jeder unter www.bsb-ev.de kostenlos herunterladen kann.

"Bei weiter steigenden Energiekosten werden sparsame Immobilien in der Mietergunst steigen", ist Thomas Kwapich von der Deutschen Energie-Agentur (dena) überzeugt. "Was für die Verbraucher beim Energieeffizienzlabel auf dem Kühlschrank oder der Waschmaschine längst selbstverständlich ist, wird auch für die Wohnung gelten: Begehrt ist, was sich im grünen Bereich bewegt. Denn bei hohen Energiekosten nutzt auch eine günstige Grundmiete wenig", so Kwapich weiter.

Alles im grünen Bereich? Der Energieausweis hilft Mietern bei der Einschätzung künftiger Energiekosten. Foto: djd/Deutsche Energie-Agentur

Ähnlich wie bei den Elektrogeräten zeigt im Energieausweis eine farbige Skala von Grün nach Rot Mietern oder Kaufinteressenten, wie der energetische Zustand der Immobilie ist (mehr Infos unter www.dena-energieausweis.de). Vor der Unterzeichnung eines Mietvertrags lohnt sich auch ein Blick auf die Modernisierungsempfehlungen, die dem Energieausweis beiliegen müssen. "Man kann ruhig mal nachfragen, ob und wann der Vermieter Sanierungen plant", rät Kwapich.

Was zum Beispiel ist schlüsselfertig?

An diesem ungeschützten Begriff verzweifeln Bauherren immer wieder. Sie dachten nämlich ganz normal und nicht in der Denke der Baubranche. Jeder Bauunternehmer und jedes Hausbauunternehmen definiert schlüsselfertig nämlich anders. Nicht jeder macht es so klar, wie OKAL. Auf deren Internetseite wird schlüsselfertig so definiert, wie der "normale Mensch" es versteht, man braucht nur noch einziehen, alles ist fertig. Andere setzen Sternchen hinter dem Begriff Schlüsselfertig und nach holen eines Mikroskops erfahrt man dann im kleingedruckten, dass Maler- und Teppicharbeiten nicht enthalten sind. Macht bei einem mittelgroßen Haus mal eben einen Unterschied von ein paar tausend Euro – und einziehen will man sicher nicht, wenn der Boden nur Estrich aufweist und die Innenwände nicht tapeziert oder gestrichen sind.

Ein beliebter Trick ist auch, bei den offensichtlichen Sachen großzügig zu sein, zum Beispiel Kacheln für XX Euro den Quadratmeter und dafür anderswo, wo der Bauherr es nicht merkt, kräftig zu sparen. Schließlich weiß der Durchschnitts-Bauherr nicht, was Regenrinnen oder Heizkörper so kosten.

Es heißt also genau hinzusehen, was der Bauunternehmer da wirklich anbietet. Joachim Liebig, so heißt der bauingenieur, bietet eine Angebotsprüfung bereits für 220 Euro an, zwei Angebote zu prüfen kostet 380 Euro. Ich finde das ein faires Angebot, denn es bewahrt einen eventuell vor erheblichen Zusatzausgaben und viel Ärger.

Wer Kontakt zu Herrn Liebig aufnehmen möchte, kann das unter  Bauberatung-Berlin tun.

In einem vor dem Oberlandesgericht München verhandelten Fall forderten einige Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft von der Verwaltung Einsicht in alle Einzelabrechnungen eines Jahres im Rahmen der Jahresabschlussrechnung. Die dazu anfallenden Kopierkosten wollten sie erstatten. Dies lehnte die Verwaltung unter Hinweis auf den Datenschutz ab.

Doch die Richter entschieden für die Eigentümer. Diese müssen anhand der Belege prüfen können, ob die Nebenkostenabrechnung korrekt erstellt worden ist. Dies könnten sie nur durch Einsichtnahme aller Einzelrechnungen, Buchungsvorgänge und Aufteilungen (Oberlandesgericht München, Az. 32 Wx 177/07).
 

Ein Immobilienkäufer erwarb mit notariellem Vertrag eine aus zwei Etagen bestehende, vom Bauträger noch zu errichtende Dachgeschosswohnung. In dem dazu herausgegebenen Verkaufsprospekt wurde die Wohnung als Dachgeschoss-Maisonettewohnung beworben und in der Grundrisszeichnung der oberen Etage (Spitzboden) waren ein Doppelbett sowie weiteres Mobiliar dargestellt. Nach Abnahme der Wohnung wurde diese vermietet. Später untersagte jedoch das Bauaufsichtsamt die Nutzung der oberen Etage zu Wohnzwecken und erlaubte lediglich eine Nutzung als Abstellraum.

Daraufhin verklagte der Käufer den Bauträger auf Schadenersatz. Der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) gab ihm Recht, obwohl in der maßgeblichen Baubeschreibung, die dem Notarvertrag beigefügt gewesen ist, nur von einem "Abstellraum" die Rede war. Da jedoch im Prospekt Mobiliar eingezeichnet gewesen sei, sei der Eindruck entstanden, dass der Raum als Schlafzimmer und damit zu Wohnzwecken nutzbar sei.