Bereits seit mehreren Monaten wurde bei OKAL in Simmern die gesamte Konstruktion der Holz-Fertighäuser überarbeitet, um noch bessere Energiewerte zu erreichen. Bislang hatte das Unternehmen die Häuser ohne Aufpreis als KfW-Effizienzhaus 70 angeboten. Ab dem Stichtag 23. Juli 2011 erreichen nun alle Häuser des Unternehmens ohne Aufpreis den KfW-Effizienzhaus 55 Standard.

Für die Bauherren bedeutet die Änderung, dass Ihr neu gebautes Haus noch mehr Energie spart. Der Begriff KfW-Effizienzhaus 55 wurde von der Kreditanstalt für Wiederaufbau als Bezeichnung für ein Niedrigenergiehaus eingeführt, das festgelegte Kriterien erfüllen muss, um von der Förderbank mit zinsgünstigen Krediten bis zu 50.000 Euro gefördert zu werden.

Das KfW-Effizienzhaus 55 darf nur 55 Prozent der Energie verbrauchen, die ein definiertes Referenzhaus verbrauchen würde. Es gibt zwei Kriterien, die erfüllt werden müssen: Jahres-Primärenergiebedarf und Transmissionswärmeverlust. Jeder Bauherr eines KfW Effizienzhauses 55 kann zusätzlich zum zinsgünstigen Darlehen auch den Tilgungszuschuss beantragen.

Das neu eröffnete Musterhaus in Kaarst basiert bereits auf der neuen Konstruktion und ist als Effizienzhaus 55 eingestuft (Abbildung: Okal Haus GmbH)

Konstruktionsverbesserungen im ganzen Haus

Für das Unternehmen bedeutet die Vorbereitung auf diesen großen Schritt, dass sämtliche Wände, Böden und Decken des Hauses bessere Dämmwerte erreichen mussten. So senkt man den Transmissionswärmeverlust eines Hauses. Die ThermOKAL-Passivwand wurde dafür komplett neu aufgebaut und sorgt als Klimamantel für das Haus mit einem U-Wert von 0,125 W/(m²K) dafür, dass die Kälte draußen bleibt. Die Außenwand wurde dafür mit zusätzlichen 140 mm Fassadendämmung zu der 160 mm Innenwanddämmung verstärkt. Die Gesamtstärke der Außenwände beträgt jetzt 34,6 cm.

Auch die Fenster wurden nochmals verbessert, mit dreifach Verglasung und stärkeren Rahmen erreichen diese jetzt einen Wärmedurchgangskoeffizienten von 0,8 W/(m²K).

Wärmepumpe mit kontrollierter Be- und Entlüftung schon eingebaut

Für den Jahresprimärenergiebedarf ist die Heizungsart natürlich auch besonders wichtig. Jedes neue OKAL Haus wird mit einer Frischluftheizung ausgerüstet. Darunter versteht man eine besonders energiesparende Wärmepumpe mit kontrollierter Be- und Entlüftung. Diese Heizungsart entzieht den Feuchträumen im Haus die energiereiche Warmluft und gibt diese an die einströmende, gefilterte Frischluft wieder ab. OKAL nennt diese Heizung deshalb auch Frischluftheizung.

„Ohne Aufpreis“ macht den Unterschied

Fertighäuser in unterschiedlichen Effizienzhaus-Abstufungen sind inzwischen Standard im Markt. Friedemann Born, Geschäftsführer von OKAL, erklärt: „Wir bieten das KfW-Effizienzhaus 55 ohne Aufpreis an. Der Bauherr muss also bei uns nicht Jahre warten, bis sich der Aufpreis zum Haus amortisiert. Unsere Bauherren starten ab dem ersten Tag mit den umweltfreundlichen Verbrauchswerten und sparen vom ersten Tag an.“

Ein Fertighaus verringert die Gefahr der Auswirkungen der Geldentwertung. (Foto BDF/Hanse Haus)

Das Holz-Fertighaus als ideale Wertanlage

Um sich für viele Jahre unabhängig von steigenden Energiepreisen zu machen, sollten angehende Bauherren sich für ein Holz-Fertighaus entscheiden. Davon abgesehen, dass Häuser dieser Bauart eine Menge Energie sparen und überwiegend regenerative Energien verwenden, produzieren viele Fertighäuser inzwischen mehr Energie, als sie verbrauchen. Diese Kraftwerke eignen sich hervorragend als Altersvorsorge, denn sie bieten das gute Gefühl, dass man sich jenseits der Unsicherheiten in der Rentenentwicklung und der Energiepreisschocks bewegt. Neben den Problemen der Euro-Zone sprechen allerdings noch weitere gute Gründe für einen Neubau als Wertanlage. „Die Bauzinsen sind nach wie vor niedrig und die zinsverbilligten Darlehen der KfW-Förderbank erleichtern den Weg ins Holz-Fertighaus zusätzlich. Deswegen sollte man nicht mehr zu lange warten und jetzt sein Geld in eine wirklich sturmsichere Anlage stecken“, so Klaas. Ab dem 24. September können Hausbauinteressenten in der FertighausWelt Köln im Europark in Frechen übrigens die modernste Plus-Energie-Häuser live besichtigen.

Wer baut, verwirklicht einen Traum: Damit aus dem Traum kein Alptraum wird, sollte man bei der Finanzierung auch an das Morgen denken. Selbst wenn Baugeld augenblicklich günstig ist wie nie, sollte man sich nicht verleiten lassen, mehr Geld aufzunehmen als geplant. Niedrige Zinsen und eine geringe Tilgung ermöglichen zwar im Augenblick, die monatliche Belastung durch den Kredit im Rahmen des Bezahlbaren zu halten, doch wer so rechnet, könnte eine böse Ãœberraschung erleben. Schließlich muss nach dem Ende der Zinsbindung die Restschuld erneut finanziert werden – und zwar zu dem dann gültigen Zinssatz. Da erfahrungsgemäß jedem Zinstal ein Hoch folgt, kann das Zinsniveau in der Zukunft deutlich über dem heutigen liegen.

Bevor der Grundstein zu einem Haus gelegt wird, muss die Finanzierung stehen. Hierbei ist es ganz wichtig, über den Moment hinaus zu denken und immer die Anschlussfinanzierung im Auge zu behalten. Foto: HUK-COBURG

Der Rat der HUK-COBURG-Bausparkasse: Beim Planen der Baufinanzierung also immer auch an die Restschuld denken. Dazu gehört, dass man bereits jetzt darüber nachdenkt, wie hoch die monatliche Belastung der Anschlussfinanzierung ausfallen könnte, wenn die momentan verabredete Zinsbindungsfrist einmal ausläuft. Für eine realistische Einschätzung sollte man darum die Höhe der verbleibenden Restschuld genau kennen.

Eine solide Finanzierung sollte bei dem jetzigen niedrigen Zinsniveau mindestens eine zweiprozentige Tilgung beinhalten: Warum, erklärt ein Blick auf die Zahlen. Wer 200.000 Euro aufnimmt und monatlich zwei Prozent mit einer Rate von 1.000 Euro tilgt, muss bei einem Darlehenszins von vier Prozent nach zehn Jahren eine Restschuld in Höhe von 136.200 Euro finanzieren, während sich die Restschuld bei einer Tilgung von einem Prozent mit einer Monatsrate von 833 Euro noch auf 160.200 Euro beläuft.

Ein Blick auf die spätere Anschlussfinanzierung ist noch aussagekräftiger: Steigt der Darlehenszins in zehn Jahren zum Beispiel auf sieben Prozent an, ist mit einer Restschuld von 136.200 Euro bei unveränderter Rate eine Anfangstilgung von 1,8 Prozent möglich. Beträgt die Restschuld dagegen noch 160.200 Euro, steigt die monatliche Belastung auf 1.068 Euro an und das, obwohl auch bei der Anschlussfinanzierung weiterhin nur mit einem Prozent getilgt wird. Klar, dass man seine Schulden bei zweiprozentiger Tilgung viel schneller vergessen kann.

Doch an der Frage nach Restschuld, Anschlussfinanzierung und Zinssätzen führt ein Finanzierungsweg vorbei: das Konstantdarlehen. Im Gegensatz zum vorher angesprochenen Annuitätendarlehen zeichnet sich ein Konstantdarlehen durch eine völlige Zinssicherheit aus und ist am Ende der Laufzeit vollständig getilgt. Darüber hinaus steht die Höhe der Monatsrate von Beginn an unveränderbar fest. So bietet die HUK-COBURG Konstantdarlehen mit Laufzeiten von bis zu 32 Jahren an. Für diese Form der Finanzierung spricht zudem: Sie kostet oftmals nicht viel mehr als das herkömmliche Annuitätendarlehen. Allerdings sollte man, bevor man sich entscheidet, gut vergleichen.

Unser Kommentar:

Prinzipiell sind Ratgebertexte eine feine Sache, weil Experten sich mit dem jeweiligen Thema besser auskennen, als der Normalbürger. Wenn allerdings, wie in diesem Fall, der Text Lücken aufweist, dann kann man das schon mal kommentieren. Im Text schürt die HUK die Angst vor dem Ablauf der Zinsbindung und rät zu höheren Abzahlungen während der Zinsbindungsfrist oder zu einem Konstantdarlehen. Genau hier liegt die große Chance: In einer Niedrigzinsphase, wie wir sie aktuell erleben, muss man als Finanzierungsnehmer eine besondere Strategie fahren:

1. Möglichst lange Zinsbindung, der dafür fällige Aufschlag auf den Zins von 0,2 bis 04 Prozent wird im langfristigen Vergleich günstig sein. Wenn man den Zins auf 20 Jahre festschreibt, kann man nicht überrascht werden.
2. Möglichst hohe Tilgung (da sind wir uns mit der HUK einig), so dass der Kredit im besten Fall nur 20 Jahre läuft. Dadurch spart man nochmals kräftig Zinsen. Dennoch darauf achten, dass die monatliche Rate bezahlbar bleibt, selbst wenn unvorhergesehene Ereignisse eintreten, zum Beispiel vorübergehende Arbeitslosigkeit oder bei Selbstständigen Auftragsflaute. Stattdessen lieber:
3. Sondertilgungen vereinbaren. Und damit die Möglichkeit nutzen, in guten Jahren einen selbst gewählten Betrag zur Tilgung einzusetzen.
4. Angebote vergleichen. Die Baufinanzierung ist ein Geschäft für die Finanzierer, mehr nicht. Lassen Sie mehrere Baufinanzierer gegeneinander antreten und lesen Sie in den Finanzierungskonditionen auch das Kleingedruckte.

So verliert die Anschlußfinanzierung ihren Schrecken, den die brauchen Sie dann garnicht mehr.

Auf meine-Baufiunanzierung.de kann man eine Ausschreibung für die gewünschte Baufinanzierung erstellen.

Nach der Entscheidung für eine Immobilie beginnt üblicherweise das aufwendige Vergleichen verschiedener Angebote von Banken und Finanzberatern. Auf www.meine-baufinanzierung.de geht das nun auch einfacher. Hier können Verbraucher ihre Baufinanzierung online ausschreiben und sich unverbindliche Angebote von derzeit über 500 Finanzierungsanbietern (Banken und freien Beratern) einholen. Durch die Plattform wird eine Wettbewerbssituation geschaffen, die zu einer Ersparnis für den Kreditnehmer führt. Derzeit sparen Kreditinteressenten für Erst- und Anschlussfinanzierungen auf Basis der angebotenen Effektivzinsen durchschnittlich 10 Prozent. Ãœber die Plattform können aber auch verschiedene Finanzierungskonzepte miteinander vergleichen werden, zum Beispiel kfW-Darlehen oder unterschiedliche Zinsbindungen.

Und so funktioniert die Plattform: Die Kreditnehmer geben auf www.meine-baufinanzierung.de ihre Daten rund um die Immobilie ein. Das Ausschreiben der Finanzierung ist kostenlos. Die Nutzer bleiben dabei anonym, es werden keine Namen, Telefonnummern oder E-Mailadressen veröffentlicht. Auf die Ausschreibung erhalten die Interessenten Angebote von Finanzierungsberatern, die sie schnell und bequem online vergleichen können. Nach Ausschreibungsende steht es dem Kreditnehmer frei, den Anbieter seiner Wahl zu kontaktieren. Die Kreditgeber werden bei neu eingegangen Ausschreibungen in ihrem Geschäftsgebiet benachrichtigt und können entscheiden, ob sie ein Angebot abgeben möchten. Sie erhalten alle relevanten Daten, um ein konkretes Finanzierungsangebot zu unterbreiten. Darüber hinaus sehen sie stets das aktuell günstigste Angebot (monatliche Rate und effektiver Zinssatz) und können daraufhin eine neue Offerte unterbreiten. Des Weiteren können Berater und Kreditnehmer über die Plattform direkt kommunizieren. So lassen sich Fragen schnell und bequem klären.

In den ersten zwei Wochen seit dem Start von meine-baufinanzierung.de wurden bereits über 1.000 Ausschreibungen auf der Plattform getätigt.

Mehr als nur Gestaltungselement

Dank moderner und umweltfreundlicher Gerätetechnik ist ein Kaminofen heute mehr als nur ein Gestaltungselement für ein trendiges Ambiente. Mit einem modernen Gerät lassen sich Wohnräume gezielt beheizen – und das nicht nur in der Ãœbergangszeit. Umweltorganisationen begrüßen diesen Trend, denn mit dem ökologischen Brennstoff wird CO2-neutral geheizt. Das A und O bei der Wärmegewinnung mit Holz liegt in der Steuerung der Luftzufuhr. Deshalb hat beispielsweise der dänische Kaminofenspezialist HWAM alle seine Modelle serienmäßig mit einer patentierten Automatik ausgestattet, die Fehler in der Anmachphase vermeidet und für eine optimale Verbrennung und ein Höchstmaß an Bedienungskomfort sorgt. Dank dieser Automatik lässt sich nicht nur die Wärmeabgabe einstellen, man kann das Feuer auch schon mal sich selbst überlassen.

Spitzentechnik für wohlige Wärme

Mit dem neuen Modell HWAM 3410 mit Specksteinverkleidung lassen sich Räume von 20 bis 130 Quadratmetern zuverlässig beheizen. Dieser Kaminofen präsentiert sich als ansprechende Säule und kann wahlweise auf einen Specksteinsockel gestellt werden. Mit einer gleitenden Bewegung lässt sich die gebogene Glastür nach oben öffnen, ohne dass man sich am schlanken Handgriff die Finger verbrennt. Eine wohldurchdachte “Scheibenspülung” verhindert das Verrußen der Scheibe. Dank der serienmäßigen Automatik ist das Heizen mit Holz auch für Ungeübte problemlos möglich. Neben der kompletten Modellpalette finden sich im Internet unter www.hwam.com viele Informationen und Tipps, die bei der Entscheidung für den richtigen Kaminofen nützlich sein können.

Den Austausch eines Stromfressers im Heizungskeller gegen eine moderne Hocheffizienzpumpe erledigt der Fachhandwerker im Handumdrehen. Foto: djd/Wilo

Der Stromverbrauch der Heizungspumpe kann um 90 Prozent sinken

Alte ungeregelte Heizungspumpen können Stromkosten von 100 Euro und mehr pro Jahr verursachen. Diese Kosten sinken mit einer Hocheffizienzpumpe um etwa 90 Prozent auf rund neun Euro jährlich. Den Verbrauchswert von nur noch 46,5 Kilowattstunden im Jahr für ein typisches Einfamilienhaus hat der TÃœV SÃœD für die “Wilo-Stratos Pico” zertifiziert. Damit verbraucht das neue Modell sogar nur halb so viel Strom wie in der aktuell besten Energieeffizienzklasse A gefordert und ist laut Hersteller damit effizienter als jede andere A-Klasse-Pumpe.

Wer jetzt tauscht, kann mindestens 100 Euro einstreichen

Experten der Deutschen Energieagentur (dena) und der Stiftung Warentest raten daher auch dann zum Austausch einer ungeregelten Heizungspumpe gegen eine Hocheffizienzpumpe, wenn das alte Modell noch nicht defekt ist. Der Staat setzt zusätzliche Anreize: Mindestens 100 Euro gibt es von der KfW-Förderbank, wenn eine Hocheffizienzpumpe eingebaut wird. Ausführliche Informationen zu den Fördermöglichkeiten finden sich im Internet unter pumpenpraemie.de. So macht sich die Anschaffung durch die sinkenden Stromkosten schon nach wenigen Jahren von selbst bezahlt, zur Schonung des Klimas trägt die neue Pumpe vom ersten Tag an bei.

Für eine Laufzeit von fünf Jahren machten die Hypovereinsbank und die Sparda Südwest mit einem Effektivzins von 3,03 Prozent im Jahr die besten Kreditangebote im Test. Der Prozentsatz gilt, wenn das Haus schuldenfrei ist und als Sicherheit eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen wird. Unter diesen Voraussetzungen schlagen einige Banken auch das Angebot der staatlichen KfW-Bank. Bei einer Laufzeit von zehn Jahren kehrt sich die Reihenfolge jedoch um, dann schafft es keine der Banken und Sparkassen, die Konditionen der KfW-Bank zu übertreffen.

Immobilienbesitzer bekommen die günstigen Förderdarlehen allerdings nicht direkt bei der KfW-Bank, sondern müssen sie über eine andere Bank oder eine Bausparkasse beantragen. Diese sind aber nicht zur Vermittlung verpflichtet. Der Test zeigt, dass vor allem bei niedrigen Kreditsummen nur einige Banken und Bausparkassen einen KfW-Kredit vermitteln.

Der ausführliche Test Modernisierungsdarlehen findet sich in der April-Ausgabe der Zeitschrift Finanztest und unter www.test.de/modernisierung

Wer eine Immobilie auf dem Weg der Zwangsversteigerung erwerben will, sollte sich gründlich vorbereiten, rät der VPB. Denn die hat ihre eigenen Gesetze. Da bei Versteigerungen der Grundsatz “Gekauft wie gesehen” gilt, sind gründliche Planung und Information besonders wichtig. Garantien, Gewährleistungen oder ein Rücktrittrecht wegen Baumängeln gibt es nicht.

Vermeintliche Haus-Schnäppchen können sich ganz schnell als Fass ohne Boden entpuppen, wenn sie Schäden aufweisen, die der Käufer vorher nicht kannte. Deshalb ist es wichtig, im Vorfeld möglichst viele Informationen über Haus und Grundstück sammeln. Zum anderen ist es sinnvoll, an einigen Versteigerungen teilzunehmen, um das Prozedere kennenzulernen.

Um sich ein Bild von der Immobilie zu machen, ist eine gründliche Innen- und Außenbesichtigung eigentlich unerlässlich. Aber bei Zwangsversteigerungen leben meist die Bewohner noch in dem Haus. Wenn sie keine Besichtigung zulassen, wie das oft der Fall ist, hat der interessierte Käufer schlechte Karten. Ihm bleibt nur, das Anwesen von außen in Augenschein zu nehmen und eventuell Nachbarn zu befragen.

Immerhin sind bei den Ämtern einige wertvolle Informationen zu bekommen. Wichtig ist der Grundbuchauszug. Er sollte in der Versteigerungsakte zu finden sein, ebenso wie das Wertgutachten, das über Bauzustand, Lage und Anschlüsse an öffentliche Versorgungsnetze Auskunft gibt. Nicht selten sind diese Unterlagen aber veraltet, gibt der VPB zu bedenken.

Zum Termin der Zwangsversteigerung müssen alle Bieter einen gültigen Personalausweis oder Reisepass vorlegen. Wer für einen anderen, auch für seinen Ehegatten bieten will, braucht eine notarielle Bietungsvollmacht.

Der Bieter muss in der Regel sofort für sein Gebot eine Sicherheitsleistung von 10 Prozent erbringen. Dazu braucht er entweder aktuelle Schecks einer Landesbank oder eines anderen berechtigten Kreditinstituts. Möglich ist auch eine unbefristete, unbedingte und selbstschuldnerische Bürgschaft eines berechtigten Kreditinstituts. Eine einfache Bankbescheinigung über die Liquidität des Bieters reicht nicht. Bargeld oder Wertpapiere werden ebenfalls nicht akzeptiert.

Wer eine Immobilie in die engere Wahl gezogen hat, muss vor dem Versteigerungstermin auch die Finanzierung klären. Denn kaum jemand wird das Eigenheim auf einen Schlag bezahlen können. Die Differenz zwischen Sicherheitsleistung und Meistgebot wird sechs bis acht Wochen nach dem Termin auf Aufforderung durch das Gericht zur Zahlung fällig.

Der Bieter mit dem höchsten Gebot bekommt den Zuschlag. Er ist sofort Eigentümer der Immobilie, mit allen damit verbundenen Rechten und Pflichten. Aber nicht immer, wie ein Urteil des Bundesgerichtshofes zeigt. Im verhandelten Fall stellte sich nach dem Zwangsversteigerungstermin heraus, dass ein Versteigerungsbeteiligter nicht ordnungsgemäß geladen war. Der Rechtspfleger nahm daher den erteilten Zuschlag zurück. Im darauf folgenden erneuten Versteigerungstermin ging der Zuschlag für das Grundstück an einen anderen Meistbietenden. In einem derartigen Fall steht dem zuerst Meistbietenden jedoch ein Schadensersatzanspruch wegen Amtspflichtverletzung des Rechtspflegers zu, so die Richter (AZ: III ZR 228/00).

Mit einem Forward-Darlehen können Kreditnehmer sich schon heute die Kreditzinsen für morgen sichern. Das macht diese Darlehensform in den jetzigen Zeiten mit sehr niedrigen Hypothekenzinsen besonders attraktiv, berichtet das Immobilienportal Immowelt.de.

Da mittelfristig von steigenden Zinsen auszugehen ist, sichern sich Bankkunden mit dem Forward-Darlehen die günstigen Zinsen für eine spätere Anschlussfinanzierung schon jetzt. Denn das ist das Besondere am Forward-Darlehen: Der Abschlusszeitpunkt schließt nicht direkt an das Fälligkeitsdatum der bisherigen Zinsvereinbarung an, er kann schon bis zu fünf Jahre vor dem Auslauf des aktuellen Immobiliendarlehens abgeschlossen werden.

Ganz risikolos sind Forward-Darlehen allerdings nicht, mahnt Immowelt.de. Da sie mit einem Zinsaufschlag von rund 0,5 Prozent behaftet sind, lohnen sie sich erst, wenn die Hypothekenzinsen von jetzt knapp unter fünf Prozent um mindestens 0,51 Prozentpunkte steigen. Ist dies nicht der Fall, zahlt man im Vergleich zu einer normalen Anschlussfinanzierung zu den dann aktuellen Konditionen drauf. Forward-Darlehen stellen also eine Art Zinsspekulation dar.

Wie immer bei Kreditverträgen ist auch hier ein Vergleich der Konditionen, zum Beispiel mithilfe von  Angebotsvergleichen im Internet, sehr wichtig. Außerdem sollte man nicht unversucht lassen, die Höhe der Zinsen nochmals im direkten Kontakt zu verhandeln, rät Immowelt.de.

Bei den überregionalen Banken sind die BBBank und die Postbank am kundenfreundlichsten. Neukunden erhalten den Kredit dort, wenn sie wenigstens 5.000 Euro bei der KfW borgen. Viele andere Geldhäuser vergeben den geförderten Kredit nur, wenn der Hauseigentümer mindestens eine Summe von 25 000 Euro aufnimmt. Andere Banken geben das KfW-Darlehen nur mit einem zusätzlichen Immobilienkredit ihres Hauses heraus. Außerdem verlangen immer mehr Institute, dass der Kunde den KfW-Kredit vom ersten Euro an im Grundbuch absichert. Das kostet Grundbuch- und Notargebühren, die sich nach der Höhe der Kreditsumme richten.

Finanziert ein Kunde z.B. die Kosten von 40.000 Euro mit einem KfW-Kredit aus dem Programm „Energieeffizient sanieren“ und seine Laufzeit beträgt zehn Jahre und der effektive Jahreszins 1,41 Prozent, spart er im Vergleich zur Hausbank, mit einem Zinssatz von 5 Prozent, 15.063 Euro. Hauseigentümer können auch verschiedene KfW-Kredite kombinieren. Wer sein Haus gleichzeitig instandsetzen oder altersgerecht umbauen will, könnte zusätzlich ein günstiges Darlehen aus dem Programm „Wohnraum modernisieren“ bekommen. Wer sich auch noch für eine Solaranlage zur Warmwasserbereitung auf dem Dach entscheidet, könnte weitere Mittel beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (Bafa) bekommen.

Der ausführliche Test zu KfW-Krediten findet sich in der Februar-Ausgabe der Zeitschrift Finanztest und unter www.test.de/kfw-kredite.