Schule zu verkaufen – was beim Kauf öffentlicher Gebäude zu beachten ist

Hier fährt schon lange kein Schulbus mehr. Ehemalige Grundschulen stehen in ganz Deutschland zum Verkauf. Inklusion und geburtenschwache Jahrgänge haben zur Schließung von vielen Grundschulen in Dörfern geführt. (Foto: Markus Burgdorf)
Hier fährt schon lange kein Schulbus mehr. Ehemalige Grundschulen stehen in ganz Deutschland zum Verkauf. Inklusion und geburtenschwache Jahrgänge haben zur Schließung von vielen Grundschulen in Dörfern geführt. (Foto: Markus Burgdorf)

Der demographische Wandel und die Inklusion haben in vielen Gemeinden Deutschlands dazu geführt, dass Schulen zusammengelegt werden mussten und dadurch manch ein Schulgebäude für den Unterricht geschlossen werden musste. Oft unter Protest der Eltern – aber die zu geringen Schülerzahlen und der Sparzwang, dem viele Kommunen unterliegen, ließ oft keine andere Wahl.

Nun stehen landauf, landab Schulen zum Verkauf. Die Zahl ist zwar in den letzten Monaten durch die Umwandlung öffentlicher Gebäude und ungenutzer Gebäude in Flüchtlingsheime gesunken, aber es gibt noch einige ehemalige Schulen, die von privat oder Firmen gekauft werden können.

Hier fährt schon lange kein Schulbus mehr. Ehemalige Grundschulen stehen in ganz Deutschland zum Verkauf. Inklusion und geburtenschwache Jahrgänge haben zur Schließung von vielen Grundschulen in Dörfern geführt. (Foto: Markus Burgdorf)
Hier fährt schon lange kein Schulbus mehr. Ehemalige Grundschulen stehen in ganz Deutschland zum Verkauf. Inklusion und geburtenschwache Jahrgänge haben zur Schließung von vielen Grundschulen in Dörfern geführt. (Foto: Markus Burgdorf)

„Es gibt keinen Markt für ehemalige Schulen“ – so denken viele. Aber dem ist nicht so, denn ehemaligen Schulen eignen sich für Wohnen und Arbeiten unter einem Dach, Fortbildungseinrichtungen, Altenpflege, private Kindergärten, Privatschulen und natürlich für alle, die es lieber großzügig wollen.

Auch Kreative sehen in einer alten Schule mehr als andere. Die großen Klassenzimmer mit jeweils 50 bis 70 m², die breiten Flure, die besonders große Aula und vielleicht noch die befahrbare Turnhalle. Da kann man ein Fotostudio reinsetzen, ein Atelier und bei der Planung ist man ziemlich frei. So kann für einige der Kauf einer ehemaligen Schule tatsächlich besonders interessant sein.

Allerdings läuft der Angebotsvorgang und Kauf hier anders als bei privaten Hausverkäufen.

Wie finde ich zum Verkauf stehende Schulen und öffentliche Gebäude?

Die Suche nach zum Verkauf stehenden ehemaligen Schulen ist nicht ganz einfach, gelingt aber mit Hilfe von Suchmaschinen ganz gut. Geben Sie folgende Suchbegriffe ein, um nach Schulen zu suchen:

  • ehemalige Grundschule
  • Verkauf Grundschule
  • Verkauf Schule
  • Schule zu verkaufen

Hier finden Sie dann bereits die ersten Angebote, neben von Schülern organisierten Kuchenverkäufen für einen guten Zweck. Es lohnt sich, hier auch weiter hinten erscheinende Suchergebnisse anzusehen, denn von Suchmaschinenoptimierung sind die Angebotsseiten der Kommunen weit entfernt. Ein weiterer Ort, wo man ehemalige Schulen, Rathäuser und andere Verwaltungsgebäude findet, sind die Webseiten der Kommunen, Kreise und Länder.

Hier muss man allerdings viel Geduld mitbringen, denn der Aufbau ist immer anders und die Immobilienangebote sind meist so gut versteckt, ganz als wolle man auf jeden Fall verhindern, dass diese auch gefunden werden. Seltener findet man solche Angebote auch auf Immoscout oder Immonet, das eigentlich nur, wenn Makler eingeschaltet wurden, um die Gebäude zu verkaufen.

Engen Sie die Suche weiter ein: Direkte Nachfrage beim Liegenschaftsamt

Wenn Sie in etwa wissen, wo Sie ein öffentliches Gebäude oder eine Schule kaufen möchten, können Sie auch direkt mit den Liegenschaftsämtern Kontakt aufnehmen und dort nachfragen, welche Immobilien zum Verkauf stehen oder wo ein Verkauf beabsichtigt ist. Zum Teil sind die zu verkaufenden Objekte nämlich nirgendwo annonciert. Teils aus Nachlässigkeit, teils einfach weil die Zuständigen nicht wissen, wie man das macht.

Manches mal ist eine Schule schon geschlossen und man diskutiert noch, was mit dem Gebäude und Grundstück passieren soll. Es gibt ja mehrere Optionen:

  1. Flüchtlingsheim
  2. Umbau zu Wohnungen in kommunaler Hand
  3. Dorfbegegnungsstätte
  4. Volkshochschulnutzung
  5. Vereinshaus
  6. Abriss und Verkauf des Grundstücks als Bauland
  7. Gründerzentrum
  8. leer stehen lassen (und auf einen Babyboom hoffen)

Fällt die politische Entscheidung für einen Verkauf, schaut der Kämmerer der Gemeinde erst einmal, zu welchem Buchwert die Schule in den Akten steht. Das ist dann meist der erste Ansatz für eine Kaufpreisvorstellung. Andere Gemeinden lassen das Objekt vom Gutachter bewerten, um eine Verhandlungsbasis zu bekommen. Andere versuchen es über ein Bieterverfahren, welches jedoch für die Bieter sehr intransparent ist und daher vermieden werden sollte.

Gebäude wird auf dem freien Markt angeboten

Wenn eine Schule oder ein öffentliches Gebäude angeboten wird, sollten Sie zunächst möglichst ein komplettes Info-Paket anfordern. Das schickt man Ihnen meistens per Email. Enthalten sind üblicherweise Fotos, Grundrisse und weitere Informationen. Ein Preis wird oft nicht genannt. Je genauer die Informationen, desto besser für den Interessenten. Doch das haben viele Gemeinden noch nicht so verstanden und so muss man sicher mehrfach nachhaken, bevor man alles zusammen hat. Wahrscheinlich wird man Sie aber schon fragen, was Sie mit dem Gebäude vorhaben. Hier sollten Sie von Anfang an mit offenen Karten spielen, denn die von Ihnen beabsichtigte Nutzungsart kann entscheidenden Einfluss auf die Entscheidung der Kommune haben.

Erklären Sie bei Interesse ihr „ernsthaftes Interesse“ an der Immobilie und vereinbaren Sie zügig einen Besichtigungstermin.

Der Grundriss

Ein Schulgebäude bietet zwischen fünfhundert und mehreren tausend Quadratmetern Platz. Die Dorfschulen kommen im Schnitt auf rund 1000 m² Nutzfläche. Schauen Sie sich die Grundrisse an, am Besten Sie machen gleich eine Kopie davon und schreiben rein, was Sie in den einzelnen Räumen vorhaben. So sehen Sie am Besten, ob der Platz ausreicht oder gar viel zu viel oder zu wenig ist. Dieser erste Grundriss-Check hilft Ihnen, manche Schulen oder Gebäude von vorneherein ausschliessen zu können.

Die Grundrisse von Schulen ähneln sich: Breite Flure, zwei, drei oder vier Klassenräume pro Etage, dazu ein paar kleinere Zimmer, die als Rektorenbüro, Archiv, Bibliothek oder für andere Zwecke genutzt wurden. Eventuell gibt es eine Schulküche, einen Computerraum, einen Eßsaal und einen Werkraum. Je mehr Sonderräume es gibt, desto besser, denn oft sind es gerade die Sonderräume, die eine bessere Versorgung mit Strom und Wasser haben.

Eher problematisch sind of die Toiletten, denn diese wurden so gebaut, dass man sie in den Pausen vom Schulhof gut erreichen kann. Deshalb sind sie oft in Anbauten untergebracht, die ein Vordach haben und eingeschossig ausgeführt sind. Das ist für die spätere Nutzung meist nicht so gut. Manche Grundschulen haben sogar ein eigenes Toilettengebäude…

In einigen Schulen gibt es ein Hausmeisterhaus oder eine Lehrerwohnung. Diese haben oft nur eine einfache Ausstattung, sind abgewohnt und teils auch für heutige Ansprüche eher klein. Sie bieten aber die Möglichkeit der Vermietung oder als Gästetrakt. Eventuell wollen Sie Ihre betagten Eltern bei sich wohnen haben? Dann ist das Hausmeisterhaus oder die Lehrerwohnung tatsächlich eine gute Option.

Gut, wenn die Schule auch über einen schon früher zum Wohnen verwendeten Teil verfügt. Hier hat man zahllose Zusatzoptionen: Die heranwachsenden Kinder oder die Eltern können hier unabhängig von Ihnen aber doch ganz nah wohnen. Vielleicht nutzt man die Wohnung auch dazu, einen Hausmeister dort wohnen zu lassen? (Foto: Markus Burgdorf)
Gut, wenn die Schule auch über einen schon früher zum Wohnen verwendeten Teil verfügt. Hier hat man zahllose Zusatzoptionen: Die heranwachsenden Kinder oder die Eltern können hier unabhängig von Ihnen aber doch ganz nah wohnen. Vielleicht nutzt man die Wohnung auch dazu, einen Hausmeister dort wohnen zu lassen? (Foto: Markus Burgdorf)

Die Besichtigung

Am Besten ist die Besichtigung mit dem Liegenschaftsmitarbeiter und dem früheren Hausmeister (denn der weiß am Besten Bescheid). Wenn der Bürgermeister Sie beehren möchte, können sie das natürlich auch zulassen, aber nur zusätzlich zu den mit dem Objekt vertrauten Mitarbeitern. Der Bürgermeister versteht die Schule als wertvolles „Tafelsilber“, während das Liegenschaftsamt in einer leerstehenden Schule eher ein großes Problem und die Kosten sieht. Und Sie werden hier vielleicht der Problemlöser sein. Ihre Verhandlungsposition als Problemlöser ist natürlich weitaus besser…

Nicht mehr benötigte Schulgebäude sind den Kämmerern der Städte, Kreise und Gemeinden ein Dorn im Auge. Sie verursachen Unterhaltskosten, bringen aber keinen Nutzen mehr. So fällt nach Abwägung aller Interessen oft die Entscheidung, die ganze Schule zu verkaufen. (Foto: Markus Burgdorf)
Nicht mehr benötigte Schulgebäude sind den Kämmerern der Städte, Kreise und Gemeinden ein Dorn im Auge. Sie verursachen Unterhaltskosten, bringen aber keinen Nutzen mehr. So fällt nach Abwägung aller Interessen oft die Entscheidung, die ganze Schule zu verkaufen. (Foto: Markus Burgdorf)

Lassen Sie sich bei der Besichtigung Zeit. Tatsächlich besichtigen Sie eine Hülle, fast einen Rohbau. Allerdings mit etwa 60 m² großen Zimmern, großen Fluren und breiten Treppen und je nach Baujahr und kommunalem Budget einem ordentlichen Renovierungsstau.

Der Heizungsraum erinnert eher an einen großen Schiffsdiesel als an moderne Heizungstechnik und die Elektroinstallation sowie Rohrverlegung wirkt ziemlich antik. Oft ist die Qualität der handwerklichen Arbeiten der letzten Jahrzehnte nicht besonders, Rohre wurden einfach abgekniffen, Elektrokabel über Putz verlegt und die Toiletten für die Schüler (die sich oft auch noch in Nebengebäuden befinden) hätten schon vor längerer Zeit modernisiert werden können. Viele Arbeiten wirken auch unfertig, nahezu provisorisch.

Es ist erstaunlich, was sich Handwerker in Schulen und öffentlichen Gebäuden für einen Pfusch leisten und dafür auch noch saftige Rechnungen stellen. Wir haben den Test gemacht und genau den Handwerker, der bisher in der Schule alle Wasser-, Heizungs-  und Sanitäraufgaben erledigt hat, angefragt, was denn nötig wäre, um in dem Objekt wohnen zu können. Tatsächlich wollte er alle Arbeiten, die er schon einmal recht schlecht gemacht hatte, erneuern. Das Angebot war 50 Prozent höher, als bei den anderen Anbietern.

Eventuell fehlt auch die Warmwasserversorgung komplett oder Sie stoßen auf kleine Durchlauferhitzer, die den modernen Erfordernissen auch nicht mehr gerecht werden.

Wir haben Ihnen auf der folgenden Seite eine Checkliste zusammengestellt, die natürlich keinen Anspruch auf Vollständigkeit hat, aber einige Punkte enthält, die bei der Besichtigung wichtig sein könnten, die Ihre Gedanken anregen sollen. Sicher trifft auch nicht jeder Punkt auf jedes Gebäude zu, deshalb halten wir uns recht allgemein.

Checkliste für die Besichtigung:

  • Sind die Fenster bereits erneuert worden?

Die Erneuerung aller Fenster eines Schulgebäudes kostet viel und wurde deshalb wider besseren Wissens von manchen Gemeinden nicht gemacht. Eine Schule mit alten Fenstern kostet Sie bei der Renovierung im Schnitt 100 – 150.000 Euro mehr. Verzichten Sie auf den Austausch der Fenster, sind die Heizkosten einfach zu hoch. Deshalb den Fenstertausch einkalkulieren oder die Schule ausschliessen.

Achten Sie bei der Besichtigung der Schule darauf, dass die Fenster ausgetauscht sind. (Foto: Markus Burgdorf)
Achten Sie bei der Besichtigung der Schule darauf, dass die Fenster ausgetauscht sind. (Foto: Markus Burgdorf)

  • Ist eine Fassadenerneuerung unter energetischen Gesichtspunkten vorgenommen worden?

In den meisten Fällen hat keine Fassadenerneuerung stattgefunden. Das stellt nicht unbedingt ein Problem dar. Mit einer gedämmten Fassade würden die Heizungskosten sinken, was bei der Quadratmeterzahl schon einige hundert Euro pro Jahr ausmachen kann.

  • Wie alt ist die Heizung? Gehört sie zur Schule oder ist es eine Contracting-Heizung, die nur gemietet ist?

Eine weitere Falle. Wenn die Heizung nicht dazugehört, müssen Sie als Käufer in einen Vertrag einsteigen, bei dem Sie durch höhere kW/h-Preise die Heizung abbezahlen und wenn die Vertragslaufzeit um ist, gehört Ihren die Heizung unter Umständen immernoch nicht. Übernehmen Sie den Vertrag nicht, können Sie die Heizung kaufen oder eine neue, moderne Heizung einbauen lassen. Zusatzkosten beachten!

  • Gibt es eine Warmwasserversorgung?

Tatsache ist, dass die meisten Schulen keine Warmwasserversorgung haben. Nur wenn es eine Hausmeister- oder Lehrerwohnung gibt, besteht eine kleine Chance. Leider hat man das dann meist so gelöst, dass in der Wohnung ein günstiger Durchlauferhitzer das Warmwasser bereitet. Wer also in der Schule wohnen möchte, muss entweder die frühere Wohnung für Bad und Küche nutzen oder zusätzlich die Heizung um eine Warmwasserbereitung ergänzen.

  • Wurde durchgehend bei kühleren Außentemperaturen geheizt? Gibt es Schimmelbefall?

Eigentlich unvorstellbar, aber leider wahr: Viele Kommunen stellen in leerstehenden Gebäuden die Heizung ab. Ja, auch im Winter. Das führt dann dazu, dass Wasserleitungen zufrieren, Feuchtigkeit ins Gebäude kommt und sich teils erheblicher Schimmelbefall einstellt. Dass man damit die Gebäudesubstanz schädigt, wird offenbar hingenommen.

Manchen ehemaligen Grundschulen sieht man schon von außen den schlechten Zustand an. Oft wurde über Jahre nur das Nötigste gemacht und das auch noch in einer handwerklichen Qualität, die normalen Ansprüchen nicht genügt. (Foto: Markus Burgdorf)
Manchen ehemaligen Grundschulen sieht man schon von außen den schlechten Zustand an. Oft wurde über Jahre nur das Nötigste gemacht und das auch noch in einer handwerklichen Qualität, die normalen Ansprüchen nicht genügt. (Foto: Markus Burgdorf)

  • Ist das Dach noch in Ordnung?

Da unterscheidet sich die Schule nicht von anderen Gebäuden. Auch hier gilt: Dach dicht, Wände in Ordnung, Keller trocken. Wie sieht der Dachstuhl aus? Gibt es Holzwurmbefall? Allein aufgrund der Größe wäre ein neues Dach schon eine erhebliche Investtion.

  • Wer hängt bei der Elektrizität noch mit dran?

Da das Gebäude bisher öffentlich genutzt wurde, kann es sein, dass über die Schule auch die Straßenbeleuchtung im Umfeld mitversorgt wurde. Auch die vielleicht mittlerweile grundbuchamtlich getrennte Turnhalle läuft oft über die Schulelektrizität, die Schulheizung und die Wasserversorgung des Hauptgebäudes.

  • Was ist mit der Sirene auf dem Dach?

Eine Sirene auf dem Dach stört tatsächlich weniger, als wenn sie auf dem Nachbargebäude steht. Es ist aber dennoch höllisch laut. Hier ist mit dem Betreiber ein Vertrag über die Nutzung zu schließen, der auch dem Betreiber einen Zugang garantiert und die Energiekosten regelt.

  • Gehört eine Turnhalle dazu, oder wird diese abgetrennt? Wie soll die Turnhalle genutzt werden?

Eine eigene Turnhalle, das klingt erst einmal gut. Aber wenn Sie darüber nachdenken, werden Sie viele Punkte finden, die die eigene Turnhalle unattraktiv machen. Erstens: Die hohen Energiekosten, die bis zu 20.000 Euro pro Jahr betragen können. Zweitens: Die örtlichen Vereine, die die Turnhalle gerne weiter nutzen, aber von einer Kostenbeteiligung nichts wissen wollen. Geben Sie sich nicht der Illusion hin, dass die Vereine bereitwillig für die Nutzung zahlen wollen. Und selbst, wenn Vereine das anbieten, bleiben Sie misstrauisch und kalkulieren Sie nicht mit diesen Einnahmen.

Bei manchen Schulen gehören Turnhallen mit dazu - für die Käufer Chance und Risiko zugleich. Eine Turnhalle hat natürgemäß viele Nutzungsmöglichkeiten, ist aber im Unterhalt teuer. (Foto: Markus Burgdorf)
Bei manchen Schulen gehören Turnhallen mit dazu – für die Käufer Chance und Risiko zugleich. Eine Turnhalle hat natürgemäß viele Nutzungsmöglichkeiten, ist aber im Unterhalt teuer. (Foto: Markus Burgdorf)

So schön eine eigene Turnhalle als privates Fitness-Center oder Fotostudio oder Lagerraum auch in der Vorstellung sein mag – teuer ist sie auf jeden Fall.

Am Besten ist es tatsächlich, wenn eine Turnhalle so abgetrennt werden kann, dass Sie damit nichts zu tun haben. Achten Sie darauf, dass bei der Abtrennung nicht die Zuwegung zum Schulgebäude verloren geht. Manchmal wird bei der Teilung des Grundstückes daran nicht gedacht.

  • Welche Auflagen stellt die Gemeinde zum Verkauf?

Die von der Gemeinde gewünschten Auflagen sollten Sie sich genau ansehen und entscheiden, ob Sie damit leben können. Hier kommen Wegerechte in Betracht, eventuell hat auch der Energieversorger auf dem Schulgrundstück ein Gebäude oder es ist eine Alarmierungsanlage (Sirene) auf dem Dach der Schule. Manchmal werden auch Teile der Schule bereits fremdgenutzt, zum Beispiel als Jugendraum. Auch hier gilt es zu überlegen, ob man ständig fremde Jugendliche auf dem Grundstück akzeptieren kann. Manchmal sind diese Nutzungen zeitlich begrenzt, manchmal sollen sie dauerhaft bestehen bleiben und werden in den Kaufvertrag und ins Grundbuch übernommen.

  • Wie sieht die Nachbarschaft aus?

Teilweise ist der Kindergarten direkt am Schulgebäude angebaut, oder der Sportplatz grenzt an das Schulgelände. Hier müssen Sie entscheiden, wie sehr Sie das stören würde. Es gibt auch Schulgebäude, die geteilt wurden. Hier sind eventuell besondere Brandschutzauflagen zu erfüllen.

  • Gibt es unter Umständen bereits einen Bescheid für eine Nutzungsänderung

Es kann sein, dass ein anderer Interessent bereits eine Nutzungsänderung erfolgreich beantragt hat und dann aber aus anderen Gründen die Schule (das Gebäude) doch nicht gekauft hat. Eine genehmigte Nutzungsänderung, die auch Ihr Nutzungskonzept einschliesst, wäre ein Pluspunkt.

  • Was ist mit den Spielgeräten im Schulgarten? (Haftungsfrage)

Ganz egal, wie kinderfreundlich Sie sind. Ab Besitzübergang muss ein Spielplatz auf dem Schulgelände geschlossen werden. Würde sich ein Kind beim Spielen verletzen, wären Sie als Besitzer/Eigentümer der Liegenschaft haftbar.

Spielgeräte auf dem Schulgrundstück sind praktisch, wenn man eigene Kinder hat. Wenn aber die Kinder aus dem Dorf auch dort spielen, birgt das die Gefahr der Haftung für die neuen Eigentümer. (Foto: Markus Burgdorf)
Spielgeräte auf dem Schulgrundstück sind praktisch, wenn man eigene Kinder hat. Wenn aber die Kinder aus dem Dorf auch dort spielen, birgt das die Gefahr der Haftung für die neuen Eigentümer. (Foto: Markus Burgdorf)

Deshalb muss frühzeitig geklärt werden, wann die Spielgeräte abgebaut werden, oder ob sie diese übernehmen wollen (falls Sie eigene Kinder haben). Aber dann muss klar darauf hingewiesen werden, dass die Geräte der Öffentlichkeit nicht mehr zur Verfügung stehen. Hier kann es auch beim Abbau der Spielgeräte zu Verzögerungen kommen, wenn die Gemeinde erst einen neuen öffentlichen Spielplatz bestimmen und einrichten muss.

  • Was soll übernommen werden?

Manche Schulen verfügen über Lehrküchen, andere über Computerräume und wieder andere haben noch das komplette Mobiliar. Klären Sie direkt bei der Besichtigung, an welchem Mobiliar Sie Interesse haben. In der Regel gibt es das ohne größere Kosten dazu, denn der Abtransport von alten Möbeln (die Sie vielleicht nur als Archivmöbel nutzen würden) kostet die Gemeinde auch Geld.

  • Außergewöhnliche Kosten

Der Unterhalt einer ehemaligen Schule ist – schon wegen der Quadratmeterzahl – teurer, als der Unterhalt für ein Einfamilien- oder Zweifamilienhaus. Doch bei der Schule gibt es noch zusätzliche Fallen: Die Grundstücksgröße liegt normal zwischen 4.000 und 25.000 m². Hier ist es zum Beispiel interessant, wie lang die Straßenfront ist. Wenn das Schulgelände von Straßen umrahmt ist, wird allein die kommunale Straßenreinigungsgebühr jedes Jahr mehrere tausend Euro verschlingen.

Hat die Schule einen großen gepflasterten Schulhof, kann eine örtlich erhobene Regensteuer (Niederschlagswassergebühr) zum Problem werden. Hier zahlt man nämlich für die versiegelten Flächen und dass sind bei öffentlichen Gebäuden und insbesondere Schulen leicht tausende Quadratmeter…

Nach der Besichtigung

Wenn Ihnen das Objekt in der Besichtigung gefällt, dann erklären Sie das zuerst mündlich und dann nochmal schriftlich. Machen Sie deutlich, dass Sie weiterhin ernsthaft interessiert sind. Es kann sein, dass man Sie nun auffordert, ein Nutzungskonzept einzureichen.

Spätestens jetzt sollten Sie die Preisvorstellung abfragen. Erschrecken Sie nicht: Die Preisvorstellungen für komplette ehemalige Schulen gehen bei einem Euro los und erreichen in Städten auch durchaus mal Millionenbeträge. Die besonders günstigen Schulen oder Gebäude haben meist mehrere „Haken“ und werden zum Teil bereits jahrelang erfolglos angeboten. Es muss  aber auch nicht immer am Objekt liegen, manchmal sind es auch lokale Seilschaften, die den Verkauf blockieren. Eventuell gab es auch schon einen Käufer, der die Gemeinde dann doch versetzt hat oder jahrelang auf Fördergelder wartet und so den Notartermin immer weiter verschiebt.

Die Preise sind eine Verhandlungsbasis. Gut, wenn der Preis ein Euro ist, dann kann man nur noch über etwaige Auflagen verhandeln. Aber wenn der Preis im sechs- oder gar siebenstelligen Bereich genannt wird, dann kann man mit Verhandlungen nach der Besichtigung noch einiges erreichen. Sicher spielt auch das Nutzungskonzept von Ihnen eine Rolle bei der Verhandlung des Kaufpreises. Arbeitsplätze sind gerne gesehen, Leben im Gebäude auch.

Seien sie authentisch und nicht überheblich oder zu fordernd. Der ganze Prozess dauert Monate und es ist wichtig, dass Sie als Interessent mit den Vertretern der Kommune eine gute Beziehung aufbauen, die von gegenseitigem Respekt geprägt sein sollte.

Die Verhandlungsphase

Sie treten jetzt in die Verhandlung ein – und die kann sich Wochen und Monate hinziehen. Die Besonderheit hier liegt darin, dass Sie zwei Verhandlungspartner haben: Die Verwaltung und die Politik. Während die Verwaltung den Klotz am Bein, ich meine das Gebäude, am Liebsten gestern los sein möchte, ist die Politik oft unentschlossen, wägt ab, diskutiert und versucht, einen möglichst die Wähler nicht verstimmenden Weg zu wählen. Und das kann dauern und schließlich auch ins Auge gehen.

Deshalb sollten Sie frühzeitig auch Kontakt zur Politik aufnehmen. Der Bürgermeister oder die Bürgermeisterin weiß normalerweise sehr gut den aktuellen Diskussionsstand. Hier können Sie auch durch geschickte Internetrecherche viel herausfinden.Schauen Sie auf den Webseiten der lokalen Zeitungen, nutzen Sie die Bildersuche und die News-Suche. Nach spätestens 30 Minuten wissen Sie mehr als mancher ihrer Gesprächspartner.

Manche Verwaltungen spielen auch bewusst falsch, weil sie denken, dass es ok ist, wenn man Ihnen nicht die ganze Wahrheit sagt – gerade, wenn diese unangenehm sein könnte. Andere Interessenten werden so gerne verschwiegen. Sogar Ratsbeschlüsse für einen Verkauf an einen Interessenten werden manchmal verschwiegen – das allerdings ist schon unfair.

Es kann sein, dass man Sie bittet, an einer Ausschusssitzung teilzunehmen und dort Ihr Nutzungskonzept vorzustellen. Je nach Größe der Schule kommen ja unterschiedliche Nutzungsarten in Betracht. Je detaillierter Sie auf Ihr Vorhaben eingehen, desto besser. Rechnen Sie im Ausschuss aber auch mit Neidern und Gegnern. Gerade wenn der von der Verwaltung vorgeschlagene Preis sehr niedrig ist, will man Ihnen vielleicht gar unterstellen, dass Sie sich hier für fast nichts ein tolles Haus mit „Super Grundstück“ unter den Nagel reissen wollen. Hier brauchen Sie geeignete Gegenargumente, damit sich die Stimmung nicht gegen Sie dreht. Verweisen Sie auf den Sanierungs- und Umbauaufwand und sprechen Sie auch an, dass das Gebäude energetisch ganz schlecht aussieht (trifft auf fast alle älteren Schulgebäude zu).

Weisen Sie nach, dass Sie Kaufpreis und Sanierungskosten stemmen können. Es gibt immer wieder auch Leute, die mit falschen Vorstellungen daran gehen und so das Misstrauen auf Seiten von Politik und Verwaltung säen. Man möchte verständlicherweise keine Luftschloss-Interessenten haben und für sie Zeit verschwenden.

Sprechen Sie auch mit dem Bauamt des Kreises, in dem die Schule oder das Gebäude liegt. Sie brauchen für die spätere Nutzung (egal ob zu Wohnzwecken oder gewerblich) eine Nutzungsänderungsgenehmigung. Hier lauern mehrere Gefahren:

  1. Der Stadtplaner muss zustimmen
  2. Der Brandschutz wird auf die aktuelle Gesetzgebung angepasst
  3. Eventuell muss ein Entwässerungsantrag gestellt werden
  4. Die Mitarbeiterzahl bei gewerblicher Nutzung kann stark eingeschränkt sein

Nützlich ist hier eine Bauvoranfrage, bei der schon mal städteplanerisch nachgesehen wird, ob die beabsichtigte Nutzung genehmigungsfähig ist. Es hilft, wenn man vom zuständigen Mitarbeiter im Bauamt des Landkreises ein ok erhält. Das geht normalerweise gegen Gebühr, kann aber, wenn man auf die rechtsverbindlichkeit verzichten kann, auch mündlich und dann kostenlos erfolgen.

Bis zum Notartermin ist ohnehin alles nichts wert, allerdings mit einer Ausnahme: Wenn Sie nämlich einen Ratsbeschluss haben, der den Verkauf an Sie vorsieht, dann kann eigentlich von Seiten der Kommune nichts mehr schiefgehen.

Der Ratsbeschluss

Haben Sie Verwaltung und Politik überzeugt und sich auf eine für beide Seiten vertretbaren Preis geeinigt, brauchen Sie noch einen Ratsbeschluss. Der Gemeinde-, Kreis- oder Stadtrat muss nun eine offizielle Entscheidung fällen, dass die ehemalige Schule an Sie verkauft werden wird. Da diese Entscheidung öffentlich ist, kann es sein, dass nun die Medien darauf aufmerksam werden und Sie zum Kauf der Schule befragen möchten.

Nach dem Ratsbeschluss wird der Kämmerer oder das Bauamt einen Kaufvertrag aufsetzen lassen.

Der Notarvertrag und Kauftermin

Der Kaufvertrag für die ehemalige Schule ist dem eines privaten Immobilienkaufvertrages ähnlich. Er regelt alle Schritte des Eigentumsübergangs. Lesen Sie den Vertragsentwurf aufmerksam durch und schlafen Sie darüber.

Selbst wenn ein Notar eigentlich unparteiisch sein sollte, kann durch langjährige Zusammenarbeit vor Ort der Verkäufer einen gewissen Vorteil geniessen. Sprechen Sie unklare Punkte an und einigen Sie sich auf Ergänzungen und Änderungen des Vertrages, bevor Sie den Termin beim Notar haben.

Der Notartermin selbst unterscheidet sich nicht von dem bei einem privaten Immobilienkauf. Der Notar liest den Vertrag nochmal vor, beide Seiten unterschreiben und wenn Sie den Kaufpreis nach Vorliegen der Voraussetzungen rechtzeitig anweisen, gehört Ihnen die ehemalige Schule. Das Eigentum geht zu einem späteren Zeitpunkt auf Sie über, aber Besitzer sind Sie ab Übergabe durch den Verkäufer.

Die Nutzungsänderung

Tatsächlich gibt es jetzt noch einen ganz wichtigen Punkt. Bevor Sie mit den Umbau- und Renovierungsarbeiten starten können, muss ein Nutzungsänderungsantrag durch einen Architekten oder anderen Befähigten erstellt werden. Dazu braucht man Grundrisse und Aufmaß sowie die gewünschten baulichen Veränderungen. Wahrscheinlich muss auch ein Gutachten durch einen externen Brandschutzplaner erstellt und dem Antrag beigefügt werden.

Bevor der Nutzungsänderungsantrag nicht genehmigt ist, darf man weder mit den Bauarbeiten beginnen noch ins Objekt einziehen. Die Genehmigungsprozedur dauert je nach Geschwindigkeit der bearbeitenden Stelle drei Monate bis sechs Monate. Man hat also genug Zeit, in diesem Zeitraum alles durchzuplanen, auszumessen und Einrichtung zu kaufen.

Hier lauert noch eine nicht zu unterschätzende Gefahr: Bei der Nutzungsänderung wird der Brandschutz überprüft. Bisher galt für das Gebäude Bestandsschutz, der fällt jetzt weg. Und was bislang als Schule für hunderte Kinder in Ordnung war, reicht plötzlich nicht mehr. Da kommt es dann auch nicht mehr darauf an, dass hier statt hunderten Personen nur noch eine Handvoll Personen im Spiel ist.

Bauherren und Architekten wundern sich oft, dass ganz plötzlich irrsinnige Forderungen gestellt werden und fragen sich, ob die Kommunen nicht jahrelang mit den Leben der Kinder gespielt hat, wenn nun behauptet wird, dass umfangreiche Maßnahmen notwendig seien, um das Gebäude sicherer zu machen.

Es kann sein, dass die Brandschutzmaßnahmen Ihr Budget erheblich strapazieren und sogar den Kaufpreis für das Gebäude übersteigen. Hier muss man verhandeln wie auf dem Viehmarkt, denn sonst muss man Brandschutztüren einbauen, weitere Fluchtwege einrichten, Podeste errichten und eventuell auch noch Fenster und Oberlichteer zumauern oder austauschen.

Hausversicherung

Ein weiterer Punkt, der zur Überraschung führen kann, ist die Hausversicherung. Wenn Sie vor dem Kauf die laufenden Kosten geprüft haben, wird Ihnen auch die Hausversicherung aufgefallen sein. Die ist bei dem großen Gebäude naturgemäß deutlich höher, als bei einem Einfamilienhaus. So zahlen die Kommunen zwischen 1000 und 2000 Euro pro Jahr für die Versicherung einer Grundschule. Wenn Sie das Gebäude gekauft haben, wird die Versicherung wahrscheinlich den alten Vertrag kündigen. Den können Sie nicht übernehmen, wie es eigentlich erwartet worden wäre.

Der Grund dafür liegt darin, dass die Versicherungen Rahmenverträge mit den Kommunen abschließen und diese dort gleich einige Gebäude versichern. Dafür bekommen die Kommunen bis zu 70 Prozent Nachlass auf die Versicherungsprämien. Das merkt man aber erst, wenn man die Gebäudeversicherungen zur Angebotsabgabe bittet. Denn nun soll eine vorher für 1.500 Euro Jahresprämie versicherte Schule nun 4.000 Euro Versicherungsprämie kosten.

Fair geht anders und logisch ist das auch nicht. Versicherungen behaupten, dass sie die Prämie aus dem Risiko und der Erstattungssumme im Schadensfall berechnen. Der Wert des Gebäudes bleibt nach Wert 1914 unverändert. Doch war das Risiko eigentlich deutlich höher, als noch hunderte Kinder in der Schule unterwegs waren und vielleicht auch mal Unsinn machten. Während unserer Schulbesichtigungen erfuhren wir von gleich mehreren Bränden in Grundschulen, die von Schülern gelegt oder verursacht worden waren.

Egal –  die Versicherungen wollen nur mehr als das Doppelte haben. Man subventioniert also mit den Beiträgen zur Gebäudeversicherung die Kommunen – das war mir auch neu.

Alles Gute in Ihrer Schule oder in Ihrem früher öffentlichen Gebäude

Wenn Sie bis hierhin gelesen haben, dann sind Sie wirklich am Erwerb einer ehemaligen Schule, eines Rathauses oder sonst eines Gebäudes aus öffentlicher Nutzung interessiert.

Bleibt uns noch, Ihnen viel Erfolg bei Ihrem Projekt zu wünschen. Sollten noch Fragen offen geblieben sein, können Sie diese gerne über die Kommentarfunktion stellen. Gerne begleiten wir Sie auch bei Ihrem Projekt und unterstützen bei Verhandlungen und Einschätzungen. Den Kontakt zu uns finden Sie über das Impressum.

 

Über Markus Burgdorf 205 Artikel
Markus Burgdorf ist Journalist und PR-Berater im Bereich Immobilien. Seit vielen Jahren schreibt er über alles, was mit Immobilien zusammenhängt. Er wohnt selbst in einer ehemaligen Schule, die er mit seiner Partnerin zum Wohnen und Arbeiten umbaut.

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