Häuser unterm Hammer: Was bei Zwangsversteigerungen zu beachten ist

Zwangsversteigerungen können für Käufer attraktiv sein, wenn sie einige Tipps vor dem Besuch der Versteigerung berücksichtigen. (Foto: stockWERK)
Zwangsversteigerungen können für Käufer attraktiv sein, wenn sie einige Tipps vor dem Besuch der Versteigerung berücksichtigen. (Foto: stockWERK)

Zwangsversteigerungen von Immobilien haben den Ruf, dass man hier günstig zum Eigenheim kommen kann. Ja, es gibt Fälle, wo Häuser und Wohnungen deutlich unter dem Marktwert versteigert wurden. Aber es gibt auch viele Fallen und so sollte man sich auf eine Immobilienversteigerung gut vorbereiten.

Wo werden Zwangsversteigerungen veröffentlicht?

Die zur Versteigerung anstehenden Objekte findet man auf den Internetseiten der Amtsgerichte, im Aushang vor Rathäusern und in der Zeitung. Neben der kurzen Objektschreibung und dem Verkehrswert enthalten die Versteigerungsankündigungen oft kein Wertgutachten und die zur Verfügung gestellten Informationen zum Objekt sind mehr als dürftig. Hier hat man eher im Internet die Chance auch ein Wertgutachten einsehen zu können. Doch auch bei den Gutachten ist Vorsicht geboten, denn wenn das Gutachten im Auftrag der Gläubiger erstellt wurde, kann es sehr tendenziös ausfallen und wenn der Gutachter das Objekt nicht von innen besichtigen konnte, fehlen ganz wesentliche Parameter für eine seriöse Wertermittlung. Zudem kennen Sie in der Regel den Gutachter nicht und können nicht einschätzen, wie genau er sich mit der Immobilie beschäftigt hat.

Zwangsversteigerungen finden Sie auch auf spezialisierten Internetseiten, die allerdings Abos verkaufen wollen und die frei zugänglichen Informationen nur in eine andere Form bringen und verkaufen.

Eine Sonderrolle nehmen freiwillige Versteigerungen ein, hier werden oft sonst unverkäufliche Immobilien angeboten, die dann vom Einstiegspreis sehr günstig erscheinen, aber auch oft mit erheblichen Problemen belastet sind. Noch vor einigen Jahren gab es aus Land- oder Gemeindebesitz der Neuen Bundesländer attraktive aber renovierungsbedürftige Schlösser, Burgen, Gutshäuser und Landsitze in den Auktionen, doch diese Angebote sind immer seltener geworden. Zum Teil auch deshalb, weil die Kommunen mit den Erwerbern schlechte Erfahrungen gemacht haben und nun lieber selbst die Mittel aufbringen, um diese besonderen Gebäude zumindest zu erhalten.

Unser Tipp: Die beste und direkte Information erhält man auf den Seiten der Amtsgerichte, dem gemeinsamen Internetportal der Amtsgerichte ZVG und in den Katalogen der Grundstücksauktionen. Hier sind sämtliche Informationen natürlich kostenlos.

Zwangsversteigerungen können für Käufer attraktiv sein, wenn sie einige Tipps vor dem Besuch der Versteigerung berücksichtigen. (Foto: stockWERK)
Zwangsversteigerungen können für Käufer attraktiv sein, wenn sie einige Tipps vor dem Besuch der Versteigerung berücksichtigen. (Foto: stockWERK)

Gutachten immer hinterfragen und Baulasten prüfen

Ordentlich gemachte Wertgutachten versuchen, den Zustand des Objektes möglichst detailliert darzustellen. Dies geschieht unter anderem auch mit Fotos und Grundrissen. Fehlen diese, ist es ein Anzeichen dafür, dass bei der Gutachtenerstellung nicht mit der gebotenen Sorgfalt gearbeitet wurde. Ein ganz wesentlicher Bereich ist der der Wohnrechte. Ist ein Wohnrecht für einen Dritten eingeräumt, kann das Objekt nicht selbst bezogen werden. Hier kann es bei der Miete auch zu unangenehmen Überraschungen kommen, wenn zum Beispiel der Mutter des Eigentümers ein lebenslanges Wohnrecht zu einer symbolischen Miete eingeräumt wurde.

Auch das Wegerecht mindert den Wert erheblich. Wenn zum Beispiel über das Grundstück die Auffahrt eines anderen Hauses verläuft, können dessen Bewohner das Grundstück unentgeldlich zur Durchfahrt und zum Durchgang nutzen.

Ist die Überlegung das Haus abzureißen und durch ein neues Haus zu ersetzen, sollte man vorher klären, was auf dem Grundstück gebaut werden darf.

Bei Eigentumswohnungen gilt es, besonders aufmerksam zu sein. Mit dem Erwerb der Eigentumswohnung übernimmt der neue Eigentümer die Rechte und Pflichten des bisherigen Eigentümers. So zum Beispiel auch Rückstände im Wohngeld oder nicht bezahlte Umlagen. Hier macht es Sinn, mit dem Verwalter Kontakt aufzunehmen und sich die Teilungserklärung und Haus- oder Gemeinschaftsordnung durchzulesen. Auch an Beschlüsse der Eigentümerversammlung ist der neue Eigentümer gebunden, deshalb auch die Protokolle der Versammlungen prüfen. Hier finden sich Angaben zur Instandhaltungsrücklage und zu beabsichtigten Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen.

Versuchen Sie auch, herauszubekommen, wie die Wohnungen verteilt sind. Hat ein Eigentümer die Mehrheit an den Wohnungen, kann er seine Wünsche in der Regel ohne Rücksicht auf die anderen Eigentümer durchsetzen.

Es gibt also einiges zu tun, bevor man sich dafür entscheidet, für eine Immobilie in einer Auktion zu bieten.

Besichtigung ist Pflicht

Ohne eine genaue Besichtigung von außen und innen sollte man keine Immobilie kaufen. Während die Außenbesichtigung meist kein Problem darstellt, ist die Innenbesichtigung bei Versteigerungsimmobilien oft nicht möglich. Entweder weil das Haus leer steht oder weil noch der aktuelle Eigentümer im Objekt wohnt. Gerade dann sind die Risiken für den Gewinner der Auktion besonders groß, denn schon mancher Alt-Eigentümer weigerte sich, auszuziehen oder nahm vor dem Auszug noch das Haus auseinander und verursachte große Schäden. Man muss das bis zu einem gewissen Grad verstehen: Bis es zu einer Zwangsversteigerung kommt, haben die Alteigentümer oft bereits jahrelange Auseinandersetzungen mit den finanzierenden Banken hinter sich und manche können auch nichts für das Schicksal, welches ihnen widerfahren ist. Arbeitslosigkeit, Scheidung, Krankheit, Tod, Betrug und mehr haben sie unter Umständen in die Situation gebracht, nun ihr Eigenheim zu verlieren. Das ist dramatisch – und da kann man nicht erwarten, dass man als Interessent freundlich an der Tür hereingebeten wird. Denn die Interessenten werden allzuoft als Feinde verstanden, die als Boten des drohenden Verlustes und Gewinnler aus der Situation der Alteigentümer gesehen werden.

Achten Sie die Privatsphäre dieser Menschen und versuchen Sie nicht, diese zu überrumpeln oder Nachbarn auszufragen. Wenn ein Makler als Vermarktungspartner der Gläubiger eingeschaltet ist, können Sie über den Makler weitere Informationen bekommen. Hat auch der Makler nichts, lassen Sie lieber die Hände von dem Objekt, denn das ist erst der Anfang der zu erwartenden Probleme.

Grundsätzlich würden wir auch dazu raten, von noch bewohnten Objekten Abstand zu nehmen, denn die der Eigentumsübertragung dann folgende Räumungsklage kann sich über Monate hinziehen und unter bestimmten Voraussetzungen auch gänzlich scheitern.

Für die Besichtigungen schlagen wir Wochentage während der üblichen Arbeitszeiten vor – wer Sonntags besichtigt, könnte aufgrund des niedrigeren Verkehrsaufkommens eine ruhige Lage vermuten, wo sich wochentags die Kraftfahrzeuge stauen. Zudem sollte die Besichtigung bei Tageslicht stattfinden.

Sachverständige können das Bild objektivieren

Hat man sich in Objekt „verliebt“, fällt die objektive Betrachtung der Pro- und Contra-Punkte, der Vor- und Nachteile einer Immobilie zunehmend schwer. Hier hilft es, einen Sachverständigen zur Besichtigung mitzunehmen. Er kann aus seiner Erfahrung – gerade, wenn Innenbesichtigungen nicht möglich sein sollten – die typischen Probleme von Gebäuden aus den verschiedenen Bauepochen recht gut einschätzen und wird sich aufgrund des äußeren Erscheinungsbildes der Immobilie auch eine Meinung zum Gesamtpflegestatus des Objektes bilden. Er kann Ihnen dann eine erste Einschätzung der zu erwartenden Sanierungskosten geben.

Die Auktion selbst: Ruhe bewahren und persönliches Limit setzen

In der Auktion selbst ist Gelassenheit wichtig. Während Zwangsversteigerungen in der Regel eher in unterkühlter Stimmung und mit etwa 30 Minuten auch recht zügig ablaufen, kann bei freiwilligen Versteigerungen durch die gewieften und unterhaltsamen Auktionatoren schon eine gute Stimmung aufkommen. So vergisst mancher Anwesende die rechtliche Bindung des Gebotes und bietet „aus Spaß“ auf Immobilien, die er garnicht haben möchte. Zu dumm, wenn man auf einmal als Höchstbietender dasteht.

Mir wurde von einem Fall berichtet, wo ein ernsthafter Interessent aufgrund eines menschlichen Bedürfnisses kurz den Saal verliess, nur um bei der Rückkehr feststellen zu müssen, dass sein Wunschobjekt bereits an einen anderen Bieter verkauft worden war. Dieser hatte nur zum Spaß geboten und war sich sicher gewesen, dass er überboten werden würde. Nur dazu kam es aufgrund des zeitlich schlecht passenden Toilettenganges des wahren Interessenten nicht. Ich traf den frischgebackenen neuen Eigentümer am Objekt – in der Nähe von Bernburg/Saale hatte er ein renovierungsbedürftiges Schloss mit Orangerie und zahlreichen Nebengebäuden auf mehreren Hektar Land für ein Trinkgeld gekauft und wollte sich nun zum ersten Mal ansehen, was er denn da gekauft hatte.

Wichtig: Legen Sie sich ein Limit fest, welches Sie unter keinen Umständen überschreiten. Wird von anderer Seite mehr geboten, dann war es nicht Ihr Objekt. Lassen Sie sich nicht auf einen Bieterwettstreit ein, denn dabei verliert man zu schnell den Sinn für den Betrag. Sie haben Ihr Limit – fertig.

Denken Sie auch daran, dass bei freiwilligen Versteigerungen noch erhebliche Zusatzgebühren fällig werden. Die sollten in Ihrem Limit bereits eingepreist werden. Beim Auktionshaus  Deutsche Grundstücksauktion kommt, je nach Kaufpreis, eine Courtage von 7,14% – 17,85% zum Kaufpreis dazu. Bei den Amtsgerichten mussd zum Zuschlagpreis auch eine Gerichtsgebühr bezahlt werden. Die üblichen Kaufnebenkosten für Grunderwerbssteuer, Notarkosten fallen wie bei jedem Immobilienkauf hier auch an.

Denken Sie daran, dass auch eine Sicherheitsleistung auf den Auktionen verlangt wird. Bei den Auktionshäusern sind das 10 Prozent des Versteigerungserlöses, bei Amtsgerichten wird eine Sicherheitsleistung in Höhe von 10 % des festgesetzten Verkehrswertes verlangt. Die Sicherheitsleistung kann durch Bankbürgschaft, Bundesbankscheck oder Verrechnungsscheck eines im Inland zum Betreiben von Bankgeschäften berechtigten Kreditinstituts (Achtung: kein Privatscheck; der Scheck darf frühestens am 3. Werktag vor dem Versteigerungstermin ausgestellt worden sein!) oder durch rechtzeitige Überweisung an die für das Gericht zuständige Kasse geleistet werden. Seit 2007 ist bei den Amtsgerichten die Sicherheitsleistung durch Barzahlung ausgeschlossen, die Auktionshäuser nehmen aber auch Bargeld gerne an.

Bei den Amtsgerichten gibt es noch eine weitere Besonderheit: Bei einem Gebot unter 5/10 des festgesetzten Verkehrswertes muss der Zuschlag von Amts wegen versagt werden. Bei Geboten zwischen 5/10 und 7/10 des Verkehrswertes kann der Gläubiger die Versagung des Zuschlags beantragen. Wenn die Wertgrenzen wegen erfolgloser Vortermine weggefallen sind, erfolgt ein entsprechender Hinweis in der vollständigen Ansicht eines Termins.Das sind dann die Termine, wo auch bei Amtsgerichten Schnäppchen möglich sind.

Wichtig: Der Ersteher einer Immobilie beim Amtsgericht ist verpflichtet, dem Gericht seine Steuer-Identifikationsnummer mitzuteilen. Diese sollten Sie also parat haben.

(Markus Burgdorf)

 

Über Markus Burgdorf 203 Artikel
Markus Burgdorf ist Journalist und PR-Berater im Bereich Immobilien. Seit vielen Jahren schreibt er über alles, was mit Immobilien zusammenhängt. Er wohnt selbst in einer ehemaligen Schule, die er mit seiner Partnerin zum Wohnen und Arbeiten umbaut.

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