Am Montag, 09.03.2015 hat die Europäische Zentralbank (EZB) ihr lange erwartetes und vor kurzem konkretisiertes Programm zum Ankauf von Staatsanleihen gestartet. Befristet bis September 2016 sollen jeden Monat Schuldentitel im Wert von 60 Mrd. Euro erworben werden. Ziel der EZB ist es, den Banken durch den Ankauf von Anleihen mehr Liquidität zu verschaffen. Diese freiwerdenden Gelder sollen dann wiederum Unternehmen und Privatkunden in Form von günstigen Krediten zur Verfügung gestellt werden, um die europäische Wirtschaft anzukurbeln.
Als weiteren Effekt der Maßnahme erhofft sich die EZB, dass Euro-Anlagen verkauft werden und stattdessen verstärkt im Dollar-Raum investiert wird. Das hätte zur Folge, dass der Euro schwächer wird und auf diese Weise die Waren europäischer Unternehmen außerhalb der Eurozone günstiger und somit stärker nachgefragt werden. Auch dieser Effekt würde die europäische Wirtschaft stärken.
Rückläufige Finanzierungszinsen in den letzten sechs Monaten
In Erwartung der angekündigten EZB-Maßnahme fielen die Renditen deutscher Staatsanleihen und die sich daran orientierenden Pfandbriefrenditen in den letzten Monaten deutlich. In der Folge boten Kreditinstitute immer günstigere Immobilienkredite an. So fiel der Zinssatz in den letzten sechs Monaten bei einer 10-jährigen Zinsbindung um ca. 0,6 Prozentpunkte.
Kunden, die heute eine Baufinanzierung abschließen, sollten sich bewusst sein, dass die momentan sehr niedrigen Baufinanzierungszinsen eine absolute Sondersituation darstellen. Diese ist dadurch entstanden, dass das Zinsniveau in Deutschland auf Grund der europäischen Staatsschuldenkrise und der daraus resultierenden Maßnahmen der EZB stark zurückging.
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Wie sieht die Situation aber in zehn Jahren aus, falls dann eine Anschlussfinanzierung am Ende der Zinsbindung benötigt wird? Mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit werden die Zinsen dann deutlich über dem heutigen Niveau liegen. Folgendes Beispiel soll mögliche Konsequenzen verdeutlichen: Ein Darlehen über 200.000 Euro, einem Sollzinssatz von 1,5 Prozent, einer 1-prozentigen Tilgung und einer monatlichen Rate von ca. 417 Euro hat nach 10-jähriger Zinsbindung eine Restschuld von ca. 179.000 Euro. Bei einem Anschlussfinanzierungszins von vier Prozent steigt die monatliche Rate auf rund 788 Euro, bei einem Zins von 6 Prozent auf etwa 1.087 Euro. Bei diesen Rechenbeispielen wurde in beiden Fällen eine Tilgung von einem Prozent unterstellt.
Welche Lösungsmöglichkeiten gibt es, wenn in Zukunft nicht erhebliche Eigenmittel zur Reduzierung der Restschuld oder zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens zur Verfügung stehen?
– Es sollte möglichst keine bisher standardisierte Zinsbindung von zehn Jahren gewählt werden, der Kreditnehmer sollte sich stattdessen die niedrigen Zinsen längerfristig sichern. Der Aufschlag von einer 10-jährigen zu einer 20-jährigen Zinsbindung liegt in der Regel nur bei 0,5 bis 0,8 Prozentpunkten.
– Finanzierungskunden vereinbaren am besten von vornherein eine höhere Tilgung. Zwei Prozent sollten es mindestens sein, ein höherer Prozentwert wäre noch besser. In dem obigen Beispielsinkt die Restschuld bei 2,5 Prozent Tilgung nach zehn Jahren auf ca. 146.000 Euro.
– Sondertilgungsoptionen sollten wenn möglich jährlich genutzt werden. Auch wenn nur kleine Beträge zurückgeführt werden, profitieren Kreditnehmer durch den Zinseszinseffekt langfristig stark davon.
Lesen Sie zu diesem Thema bitte auch den Artikel Tilgungshöhe hängt vom Alter ab – mit weiteren Tipps zur Gestaltung Ihrer Immobilienfinanzierung.
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