Hausbewertung ist Ansichtssache, meint zumindest die  Sachverständigenkanzlei Garthe & Kollegen 
(Zeichnung: Garthe & Kollegen) 

Entnahme/ Einlage aus bzw. in einen Betrieb

Die Bewertung von Grundstücken ist zwingend bei einer Entnahme bzw. Einlage. Bei der Entnahme geht es um den Wert, der den zu versteuernden Gewinn erhöht. Der Buchwert kann aufgrund langjähriger Zugehörigkeit zum Betriebsvermögen oder Sonderabschreibungen sehr niedrig sein, so dass ein hoher Gewinn entsteht, rät Thomas Garthe von der Sachverständigenkanzlei Garthe & Kollegen in Fürth/Bay. Hier ist eine genaue Bewertung sinnvoll. Beispiel: Wert des Gebäudes lt. Finanzamt 800.000 €. Verkehrswert lt. Gutachten 600.000 €. Steuerersparnis 200.000 € x 40 % (Steuersatz) = 80.000 € Steuerersparnis. 

Bei der Einlage geht es nicht nur um sofortige Steuerzahlungen, sondern auch für die zukünftigen. Der Einbringungswert ist nämlich für die Abschreibungen (Absetzungen für Abnutzung) maßgebend. Bei einem hohen Wert kann die Steuerlast verringert werden. Als Beispiel: Wert des Gebäudes lt. Finanzamt 500.000 €. Verkehrswert lt. Gutachten 600.000 €. Steuerersparnis 100.000 € x 40 % (Steuersatz) = 40.000 € Steuerersparnis.

Kaufpreisaufteilung auf Grund und Boden, Gebäude und Modernisierung

Der Kaufpreis ist bekannt. Die Verteilung des Kaufpreises auf Gebäude und Grund und Boden wird vom Finanzamt pauschal anhand von Tabellen vorgenommen. Wenn der Grund und Bodenanteil zu hoch angesetzt wird, geht ein Teil der Bemessungsgrundlage für die Abschreibung verloren. Beispiel: Kaufpreis 1.000.000 €. Grund und Bodenanteil lt. Finanzamt: 45 %. Bodenanteil lt. Verkehrswertgutachten: 25%. Mehr-Abschreibung: 1.000.000 € x 20 % (Differenz 45 % – 25 %) = 200.000 € x 40 % Steuersatz = 80.000 € Steuerersparnis.

Vorsteueraufteilung

In den Baukosten sind 19 % Umsatzsteuer enthalten. Wenn ein Gebäude nur zum Teil umsatzsteuerpflichtig vermietet wird (Gewerbe) und ein Teil ohne Umsatzsteuer (Wohnzwecke), dann muss eine Aufteilung vorgenommen werden. Dabei ist nicht von den qm auszugehen, sondern vom Verkehrswert. Das Finanzamt geht aber in der Regel von der qm-Zahl aus und vergisst, das die Gewerbeeinheiten einen höheren Verkehrswert besitzen. Beispiel: Wert des umsatzsteuerpflichtigen Anteils des Gebäudes lt. Finanzamt 500.000 €. Verkehrswert lt. Gutachten 800.000 €. Steuerersparnis 300.000 € x 16 % (Steuersatz) = 48.000 € Steuerersparnis.

Erbschaft/ Schenkung: Nachweis eines niedrigeren Verkehrswerts

Bei einer Schenkung bzw. auch im Erbfall ist ein sog. Bedarfswert zu ermitteln. Der Wert basiert auf einem standardisierten Ertragswertverfahren. Der Verkehrswert wird vom Finanzamt nicht ermittelt. Sie können aber einen niedrigeren Verkehrswert anhand eines Gutachtens nachweisen. Leider geschieht das in der Praxis nur selten, so Garthe. Beispiel: Wert des Gebäudes lt. Finanzamt 200.000 €. Verkehrswert lt. Gutachten 150.000 €. Steuerersparnis 50.000 € x 30 % (Steuersatz) = 15.000 € Steuerersparnis.

Immobilien in den neuen Bundesländern (DDR-Immobilien)

Nach den §§ 7, 50 und 52 D-Markbilanzgesetz sind im Beitrittsgebiet gelegene Gebäude zum 1. Juli 1990 neu zu bewerten. Die Gebäude sind dabei mit ihren Wiederbeschaffungskosten (§ 7 Abs. 2 DMBilG) oder ihren Wiederherstellungskosten (§ 7 Abs. 3 DMBilG) anzusetzen (Neuwert); sie dürfen jedoch höchstens mit dem Zeitwert angesetzt werden (§§ 7 Abs. 1 Satz 2, 10 Abs. 1 DMBilG). Das Finanzamt geht in der Regel von den Wiederbeschaffungskosten aus. Der Verkehrswert ist aber typischerweise viel höher. Es können viel Steuern gespart werden. Auch jetzt noch, wenn in der Vergangenheit von einem zu niedrigen Wert ausgegangen wurde. Als Beispiel: Wert des Gebäudes lt. Finanzamt 300.000 €. Verkehrswert lt. Gutachten 400.000 €. Steuerersparnis 100.000 € x 40 % (Steuersatz) = 40.000 € Steuerersparnis.

Jeder Immobilienbesitzer sollte sich von einem unabhängigen Sachverständigen für Immobilienbewertungen vor Ablauf der Einspruchsfristen beraten lassen. Oft lassen sich durch fach- und sachgerechte Immobilienbewertungen erhebliche Steuern sparen, rät Garthe weiter.